Acheter un bien à Koh Samui en tant qu'étranger

Oui pour un appartement, non pour un terrain. Un étranger détient un lot de copropriété en pleine propriété, dans la limite de 49 % de la surface vendable d'un immeuble. À Koh Samui, une agence n'a compté que cinq programmes avec des lots corrects au début de 2026. Tout le reste est un bail de trente ans, et trente est le vrai maximum.

Chiffres au 9 septembre 2026. Taux du 8 septembre 2026, 32,9 bahts pour 1 dollar.

Le stock en pleine propriété étrangère de cette île tient dans deux immeubles environ. Anava Samui, à Bangrak, et Wing Samui sont les seuls à offrir du neuf. Ce comptage vient d'une seule agence, en janvier 2026, sans contre-source. CHECK Le reste est fait de villas sur bail. Or la règle qui décide si une colline est constructible se lit de deux façons, à un facteur deux près. Lisez d'abord notre guide pour s'installer à Koh Samui.

Vous possédez un appartement à votre nom, jamais le terrain sous vos pieds

L'article 19 de la loi sur la copropriété vous donne la pleine propriété d'un lot. La seule limite est le quota de 49 % par immeuble enregistré. Il n'y a pas de prix minimum. Tout statut d'entrée légal convient, y compris le visa DTV thaïlandais.

L'argent doit arriver de l'étranger, en devise étrangère, à votre nom. Votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction à partir de 50 000 $. Le cadastre n'enregistre rien sans lui, donc ouvrez un compte bancaire en Thaïlande d'abord.

Le terrain vous est fermé. Une villa se tient sur un bail enregistré de trente ans, avec en général un droit de superficie qui vous donne le bâti. L'usufruit et le droit d'habitation sont les autres voies.

En septembre 2026, un deux-pièces médian vaut 3,5 millions de THB (106 400 $), soit 88 500 THB le mètre carré (2 690 $).

Les frais d'acheteur tombent entre 2,5 et 6,3 %

Les droits de mutation sont de 2 % de la valeur estimée, et l'étranger les paie en entier. L'allègement à 0,01 %, en vigueur jusqu'au 30 juin 2027, ne vaut que pour les acheteurs thaïlandais. Le vendeur paie ses propres taxes, de 0,5 à 3,3 %.

Sur un bail, l'enregistrement remplace les droits de mutation, à 1,1 % du total des loyers. Sur une villa payée d'avance 14,7 millions de THB (446 800 $), cela fait 161 700 THB (4 915 $).

Mars 2025 a tué le montage 30 + 30 + 30

La Cour suprême a jugé nuls les renouvellements automatiques convenus d'avance au-delà de trente ans. Ces promesses sont personnelles et un tribunal ne les fait pas exécuter. Le fondement est l'article 540 du code civil et commercial.

Un seul bail enregistré de trente ans tient donc. L'argent versé pour les années 31 à 90 est une dépense, pas un actif.

Le rôle de l'arrêt porte l'année bouddhique 2566, soit 2023, alors que la date rapportée est mars 2025. Les sources s'accordent sur le fond et pas sur la date. CHECK

Le 15 août 2026, 300 agents se sont posés sur l'île pour les sociétés prête-nom

Une société thaïlandaise qui détient le terrain pendant que vous la contrôlez est une infraction, pas un montage.

L'opération a ouvert 60 dossiers contre 88 personnes, 26 Thaïlandais et 62 étrangers. Quatorze étrangers ont été arrêtés, dont un Français. Cinquante-neuf sociétés détenaient 37 terrains et bâtiments, pour 1,2 milliard de THB (36,5 millions de dollars). Plus de 7 000 sociétés sont sous examen dans le pays.

La conséquence vous touche même si vous achetez proprement. Les agences disent que les villas de revente logées dans une société ne se vendent plus.

Un permis de construire tamponné ne prouve rien ici

En mars 2026, on a appris qu'un agent municipal aurait vendu de faux permis Or.1, à environ 100 000 THB pièce (3 040 $). La presse parle d'une dizaine de faux permis. Les cabinets juridiques parlent de plus de cent permis douteux. CHECK

Le propriétaire risque la démolition, au titre de l'article 42 de la loi sur le contrôle des bâtiments. S'y ajoutent des ennuis d'assurance et de revente.

Le contrôle est réel. La cellule « Samui Model » comptait 98 dossiers ouverts et 21 ordres de démolition en janvier 2026. Deux villas de luxe ont vraiment été démolies en août 2024.

La règle des pentes se lit de deux façons, et l'écart va du simple au double

Le gabarit vient d'un arrêté du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, en vigueur du 22 mai 2025 au 21 mai 2030.

Le reste du texte fait accord. Douze mètres et trois niveaux partout, et rien dans les 10 premiers mètres depuis le rivage.

Le désaccord porte sur la pente. Une famille de sources donne les seuils en degrés. De 35 à 50 degrés, une maison de 80 mètres carrés passe. Au-delà de 50 degrés, tout est interdit. L'autre famille donne les mêmes chiffres en pourcentage de pente. Or 35 degrés font environ 70 % de pente. Sur le même terrain, les deux lectures diffèrent d'un facteur deux. CHECK

Payez un avocat thaïlandais pour lire l'arrêté en vigueur. Ne vous fiez ni à une page d'agence, ni à celle-ci. Les collines concernées sont décrites dans où habiter à Koh Samui.

Le marché ajoute de l'offre et perd du prix

Le neuf pèse 30,3 milliards de THB (921 millions de dollars), pour 2 882 lots dans 117 programmes.

Plus de villas courent après les mêmes clients. Personne ne publie de série de vacance pour Samui, donc l'ampleur du déséquilibre reste invérifiable. CHECK

Une villa vue mer de quatre ou cinq pièces démarre ici vers 15 millions de THB, contre 30 à Phuket (455 900 contre 911 900 $).

Faut-il acheter ici ? Non. Louez, et continuez de louer

Le stock en pleine propriété tient dans deux immeubles. Le reste est un bail de trente ans, sur une île où un permis tamponné ne prouve rien.

N'achetez que si ces quatre points tiennent tous.

1. Vous serez ici plus de dix ans.
2. Vous êtes dans le quota d'un immeuble, ou sur un terrain vérifié par un avocat thaïlandais.
3. Le permis se recoupe avec les registres municipaux, pas avec le classeur du vendeur.
4. Vous pourriez perdre cette somme sans que votre vie en change.

Le quatrième point élimine à lui seul la plupart des acheteurs.

Des propositions de juin 2024, sur des baux de 99 ans et un quota à 75 %, ne sont toujours pas la loi. Un agent qui les présente comme acquises vous trompe.

Le livre nomme les cinq immeubles où un étranger détient à son nom, avec leurs prix d'entrée.

Si c'est l'île entière qui n'est pas tranchée, comparez les dix villes de la série.