Acheter un bien à Koh Samui en tant qu'étranger

Oui pour un appartement, non pour un terrain. Un étranger détient un lot de copropriété en pleine propriété, dans la limite de 49 % de la surface vendable d'un immeuble. À Koh Samui, une agence n'a compté que cinq programmes avec des lots corrects au début de 2026. Tout le reste est un bail de trente ans, et trente est le vrai maximum.

À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 32,9 THB pour 1 dollar.

Chiffres au 9 septembre 2026. Taux du 8 septembre 2026, 32,9 bahts pour 1 dollar.

Ce chiffre de cinq programmes vient d'une seule agence (charlesdel.com, 17 janvier 2026), et personne ne publie de chiffre concurrent. CHECK Le stock en pleine propriété étrangère de cette île tient donc dans deux immeubles environ. Le reste est fait de villas sur bail. Or la règle qui décide si une colline est constructible se lit de deux façons, à un facteur deux près. Lisez d'abord notre guide pour s'installer à Koh Samui.

Vous possédez un appartement à votre nom, jamais le terrain sous vos pieds

L'article 19 de la loi sur la copropriété vous donne la pleine propriété d'un lot. La seule limite est le quota de 49 % par immeuble enregistré. Il n'y a pas de prix minimum. Tout statut d'entrée légal convient, y compris le visa DTV thaïlandais.

L'argent doit arriver de l'étranger, en devise étrangère, à votre nom. Votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction à partir de 50 000 $. Le cadastre n'enregistre rien sans lui, donc ouvrez un compte bancaire en Thaïlande d'abord.

Le terrain vous est fermé. Une villa se tient sur un bail enregistré de trente ans, avec en général un droit de superficie qui vous donne le bâti. Un bail de plus de trois ans doit être enregistré au cadastre pour lier l'acheteur, en vertu de l'article 538 du code civil et commercial. L'usufruit et le droit d'habitation sont les autres voies.

En septembre 2026, un appartement d'une chambre coûte 3,5 millions de THB (106 400 $) en médiane, sur une surface de 40 à 70 m² (rapport du marché 2026, samuipropertygroup.com).

Les frais d'acheteur tombent entre 2,5 et 6,3 %

Les droits de mutation sont de 2 % de la valeur estimée, et l'étranger les paie en entier. L'allègement à 0,01 %, en vigueur jusqu'au 30 juin 2027, ne vaut que pour les acheteurs thaïlandais. Le vendeur paie une taxe spécifique de 3,3 % s'il revend avant cinq ans, sinon un droit de timbre de 0,5 %, plus une retenue à la source.

Sur un bail, l'enregistrement remplace les droits de mutation, à 1,1 % du total des loyers. Sur une villa payée d'avance 14,7 millions de THB (446 800 $), cela fait 161 700 THB (4 915 $).

Mars 2025 a tué le montage 30 + 30 + 30

La Cour suprême a jugé nuls les renouvellements automatiques convenus d'avance au-delà de trente ans. Ces promesses sont personnelles et un tribunal ne les fait pas exécuter. Le fondement est l'article 540 du code civil et commercial.

Un seul bail enregistré de trente ans tient donc. L'argent versé pour les années 31 à 90 est une dépense, pas un actif.

Le rôle de l'arrêt porte l'année bouddhique 2566, soit 2023, alors que la date rapportée est mars 2025. Les sources s'accordent sur le fond et pas sur la date. CHECK

Le 15 août 2026, plus de 300 agents se sont posés sur l'île pour les sociétés prête-nom

Une société thaïlandaise qui détient le terrain pendant que vous la contrôlez est une infraction, pas un montage.

L'opération a ouvert 60 dossiers contre 88 personnes, 26 Thaïlandais et 62 étrangers. Quatorze étrangers ont été arrêtés, dont un Français. Cinquante-neuf sociétés détenaient 37 terrains et bâtiments, pour 1,2 milliard de THB (36,5 millions de dollars). Plus de 7 000 sociétés sont sous examen dans le pays.

La conséquence vous touche même si vous achetez proprement. Les agences disent que les villas de revente logées dans une société ne se vendent plus.

Un permis de construire tamponné ne prouve rien ici

Détecté en octobre 2025 lors d'inspections de routine, le scandale est devenu public le 21 mars 2026 : un agent municipal aurait vendu de faux permis Or.1, à environ 100 000 THB pièce (3 040 $). La presse parle d'une dizaine de faux permis, le chiffre des premiers contrôles. Les cabinets juridiques parlent de plus de cent permis douteux, trouvés par l'enquête plus large « Samui Model ». Les deux chiffres viennent de la même source et mesurent deux choses différentes : il n'y a pas de contradiction (fosrlaw.com, 26 mars 2026).

Le propriétaire risque la démolition, au titre de l'article 42 de la loi sur le contrôle des bâtiments. S'y ajoutent des ennuis d'assurance et de revente.

Le contrôle est réel. La cellule « Samui Model » comptait 98 dossiers ouverts et 21 ordres de démolition en janvier 2026. Deux villas de luxe ont vraiment été démolies en août 2024.

La règle des pentes se lit de deux façons, et l'écart va du simple au double

Le gabarit vient d'un arrêté du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, en vigueur du 22 mai 2025 au 21 mai 2030.

Le reste du texte fait accord. Douze mètres et trois niveaux partout, et rien dans les 10 premiers mètres depuis le rivage. Entre 10 et 50 mètres, seul un rez-de-chaussée jusqu'à 6 mètres de haut est permis.

Le désaccord porte sur la pente, et les deux familles ne donnent pas les mêmes chiffres. Une famille, charlesdel.com, donne les seuils en degrés. De 35 à 50 degrés, seule une maison individuelle passe, plafonnée à 80 mètres carrés sur un terrain d'au moins 480 mètres carrés, avec 75 % laissés libres. Au-delà de 50 degrés, tout est interdit. L'autre famille, lexbangkok.com et ancra.my, donne un seuil en pourcentage de pente. À 35 % ou plus, seule une maison individuelle passe, plafonnée à 6 mètres de haut, avec 70 % du terrain perméable au-delà de 100 talang wah. Le remblai est plafonné à 2 mètres. Au-delà de 50 % de pente, tout est interdit aussi. Or 35 degrés font environ 70 % de pente, donc seul ce seuil de 50 est partagé. Sur le même terrain, les deux lectures diffèrent d'un facteur deux sur tout le reste. CHECK

Payez un avocat thaïlandais pour lire l'arrêté en vigueur. Ne vous fiez ni à une page d'agence, ni à celle-ci. Les collines concernées sont décrites dans où habiter à Koh Samui.

Le marché ajoute de l'offre et perd du prix

Le neuf pèse 30,3 milliards de THB (921 millions de dollars), pour 2 882 lots dans 117 programmes (rapport du marché 2026, samuipropertygroup.com). Les copropriétés forment 52 % de ces lots (1 513), à 88 500 THB le mètre carré (2 690 $) en médiane. Les villas et terrains bâtis forment les 48 % restants (1 369), à 60 600 THB le mètre carré (1 842 $) en médiane.

Plus de villas courent après les mêmes clients. Le taux d'occupation, à 71,5 %, montre que c'est l'offre, pas la demande, qui a fait baisser le tarif.

Une villa vue mer de trois à quatre chambres démarre ici vers 15 millions de THB, contre 30 à Phuket (455 900 contre 911 900 $).

La hausse de valeur est prévue à 5 à 7 % pour 2026 à l'échelle de l'île (samuipropertygroup.com, 2026). Dans le « triangle d'or » de Chaweng Noi, Bophut et Choeng Mon, elle est prévue plus forte, à 7 à 9 % (conradproperties.asia, décembre 2025). Personne ne publie de série de vacance pour Samui, donc l'ampleur du déséquilibre reste invérifiable. CHECK Les transferts à des acheteurs étrangers à Surat Thani sont donnés en hausse de 220 % sur un an, sans année précisée. CHECK À l'échelle du pays, les transferts de copropriétés à des étrangers ont reculé de 8,8 % en unités au premier semestre 2026, à 6 533 (nationthailand.com/REIC, 28 août 2026).

Faut-il acheter ici ? Non. Louez, et continuez de louer

Le stock en pleine propriété tient dans deux immeubles. Le reste est un bail de trente ans, sur une île où un permis tamponné ne prouve rien.

N'achetez que si ces quatre points tiennent tous.

1. Vous serez ici plus de dix ans.
2. Vous êtes dans le quota d'un immeuble, ou sur un terrain vérifié par un avocat thaïlandais.
3. Le permis se recoupe avec les registres municipaux, pas avec le classeur du vendeur.
4. Vous pourriez perdre cette somme sans que votre vie en change.

Le quatrième point élimine à lui seul la plupart des acheteurs.

Des propositions de juin 2024, sur des baux de 99 ans et un quota à 75 %, ne sont toujours pas la loi. Un agent qui les présente comme acquises vous trompe.

Le livre nomme les deux immeubles où un étranger détient à son nom, avec leurs prix d'entrée.

Si c'est l'île entière qui n'est pas tranchée, comparez les dix villes de la série.