Les droits de mutation pour acheteurs étrangers à Singapour

Un étranger paie 60 % de droit de timbre additionnel sur tout logement singapourien, en plus du droit ordinaire. La location bat donc l'achat, sauf passeport rare ou résidence permanente. Sur un appartement à 2 millions de SGD, cela fait 1 200 000 SGD de droit additionnel et 69 600 SGD de droit ordinaire, soit 1 269 600 SGD (999 700 $), ou 63 % du prix. Ces taux tiennent depuis le 27 avril 2023.

À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 1,27 SGD pour 1 dollar.

Un étranger achète librement, puis paie 60 %

Le marché privé ne demande ni agrément, ni quota, ni prix plancher. Trois biens vous sont ouverts.

un lot en copropriété ou dans un immeuble privé
un lot d'habitation dans un ensemble mixte agréé
un executive condominium privatisé, d'au moins dix ans

La pleine propriété et les baux de 999 ou 99 ans sont tous accessibles. Aucun de ces choix ne baisse le droit additionnel. Seul le passeport le fait, ce qui rend s'installer à Singapour une affaire de nationalité.

Onze catégories, pas quatre, restent fermées sans l'accord de la Land Dealings Approval Unit. La liste couvre maisons individuelles, terrains nus, maisons en copropriété hors ensemble agréé, maisons de commerce habitées et les biens de Sentosa Cove. L'accord ne va qu'à un résident permanent depuis au moins cinq ans, avec un apport économique exceptionnel (Singapore Land Authority, lu le 11 septembre 2026).

Sentosa Cove est donc soumis à l'accord comme le reste de la liste, pas exempté. Le logement public HDB reste fermé.

Sur 2 millions de SGD, l'impôt atteint 1 269 600 SGD

Tout acheteur paie le droit de timbre à l'achat, en six tranches de 1 % sur les premiers 180 000 SGD à 6 % au-delà de 3 000 000 SGD, en vigueur depuis février 2023. L'étranger y ajoute le droit additionnel, calculé sur le plus élevé du prix et de la valeur estimée par l'administration fiscale.

Acheteur	1er logement	2e	3e et suivants
Étranger	60 %	60 %	60 %
Société ou fiducie	65 %	65 %	65 %
Résident permanent	5 %	30 %	35 %
Singapourien	0 %	20 %	30 %
Ressortissant américain, islandais, liechtensteinois, norvégien ou suisse	0 %	20 %	30 %

Le taux étranger a doublé le 27 avril 2023, de 30 à 60 %, et rien n'a été assoupli depuis.

CHECK Des sites datés de 2026 donnent encore 12 % et 15 % aux deuxième et troisième logements d'un exonéré. Ce sont les taux d'avant décembre 2021 : le barème est 0, 20 puis 30 %.

Poste	Montant	En dollars
Prix du logement	2 000 000 SGD	1 574 800 $
Droit de timbre à l'achat	69 600 SGD	54 800 $
Droit additionnel, étranger	1 200 000 SGD	944 900 $
Frais juridiques	2 500 à 4 000 SGD	1 970 à 3 150 $
Impôt versé	1 269 600 SGD	999 700 $

Deux étrangers signent donc le même appartement, le même jour, avec 1,2 million de SGD d'écart.

Les deux volets de l'exonération ne se valent pas. Le volet américain couvre les seuls ressortissants. Le volet AELE couvre aussi les résidents permanents d'Islande, du Liechtenstein, de Norvège et de Suisse. CHECK Nos autres pages écrivent « ressortissants de cinq pays » et effacent l'asymétrie. La page fiscale restait illisible sans JavaScript le 10 septembre 2026. C'est une remise à demander, pas un taux automatique.

Une autre remise n'exige ni passeport ni résidence permanente. Un premier logement conjugal acheté par un Singapourien et un conjoint étranger est taxé au taux singapourien, si vous vendez l'ancien dans les six mois. CHECK Ce mécanisme vient de sources secondaires lues le 10 septembre 2026.

Payer le droit ne donne aucun droit de séjour

Un titre de propriété n'ouvre ni permis de séjour, ni droit de travailler, ni droit de facturer un client local. Votre présence dépend d'un pass, et l'Employment Pass et ses seuils de salaire décident du vôtre. Sans pass, vous entrez en visiteur et l'agent fixe la durée au comptoir. CHECK L'ICA ne garantit aucune durée, malgré les 90 jours souvent cités.

Le compte bancaire. Un pass l'ouvre, pas un acte de vente. CHECK Le détail par banque vient du guide, pas de la banque.
La location courte durée. Trois mois consécutifs au minimum dans le privé, six en HDB, amende d'au moins 5 000 SGD, plus lourde en cas de récidive (URA, 15 juin 2026).
La sortie rapide. Le droit de revente frappe tout logement acheté depuis le 4 juillet 2025.

Revente dans	Taux	Sur une vente à 2 millions de SGD
1 an	16 %	320 000 SGD (252 000 $)
2 ans	12 %	240 000 SGD (189 000 $)
3 ans	8 %	160 000 SGD (126 000 $)
4 ans	4 %	80 000 SGD (63 000 $)

Le communiqué du 3 juillet 2025, signé par la MAS, le MOF et le MND, a ajouté une quatrième année au barème. Chaque palier a aussi gagné quatre points, à 16, 12, 8 puis 4 % (mas.gov.sg, lu le 10 septembre 2026).

Vous timbrez dans les 14 jours, puis l'impôt continue

Les deux droits se paient par timbrage électronique, dans les 14 jours suivant l'acte, et dans les 30 jours pour un acte signé hors de Singapour.

La taxe foncière d'un logement non occupé par son propriétaire vaut 12 % sur les premiers 30 000 SGD de valeur locative annuelle. Au-delà de 60 000 SGD, elle atteint 36 % (iras.gov.sg, lu le 10 septembre 2026). CHECK Les tranches intermédiaires n'ont pas été vérifiées. Un non-résident paie 24 % sur ses loyers depuis l'année d'imposition 2024.

La convention fiscale France–Singapour règle les doubles impositions, et la résidence fiscale se joue à 183 jours par année civile (IRAS). Cette page ne donne aucun conseil fiscal.

Vous remplissez la carte d'arrivée SG dans les trois jours avant chaque entrée (entrybrief.com, 2 août 2026). Un résident permanent signale tout changement d'adresse à l'ICA sous 28 jours, gratuitement. Un titulaire d'Employment Pass le signale au MOM sous 5 jours seulement (ICA et MOM, lus le 11 septembre 2026).

Jusqu'à 90 jours de dépassement, l'amende monte à 4 000 SGD (3 150 $) et la peine à six mois de prison. Au-delà, la prison devient obligatoire. S'y ajoutent au moins trois coups de canne pour un homme de 50 ans ou moins. Une femme, ou un homme plus âgé, paie plutôt une amende jusqu'à 6 000 SGD (4 720 $). La loi le prévoit ainsi, pas un site tiers (Immigration Act 1959, art. 15(3), Singapore Statutes Online, relevé le 11 septembre 2026).

Trois profils pour qui acheter ici est une erreur

Ni l'un des cinq passeports, ni la résidence permanente. L'impôt vaut 63 % du prix, et le marché a gagné 1,4 % au premier semestre 2026 (URA, 24 juillet 2026). Dix-huit ans de hausse effacent le droit. Louez : louer sans se faire avoir à Singapour chiffre l'entrée à 7 168 SGD (5 640 $) sur un logement à 3 500 SGD, pour un bail de 12 mois.
Vous cherchez la résidence par l'achat. Aucun bien singapourien ne donne de titre de séjour. MM2H en Malaisie est la seule voie de la série qui lie les deux. Elle exige un dépôt de 150 000 $ et un bien d'au moins 600 000 MYR, conservé dix ans.
Vous passez par une société. Société ou fiducie paie 65 %, cinq points de plus que vous, et aucun prête-nom n'existe ici.

Alors, faut-il acheter ? Non, sauf dans deux cas

Non. Pour presque tout étranger installé à Singapour, la location est la bonne réponse.

La première exception tient au passeport, américain, islandais, liechtensteinois, norvégien ou suisse, ou à la résidence permanente dans un des quatre pays de l'AELE. La seconde est la résidence permanente singapourienne, à 5 % sur un premier logement.

Posez ensuite la question plus dure. Le seuil de l'Employment Pass est de 5 600 SGD par mois (4 410 $) pour un nouveau demandeur, et il passe à 6 000 SGD le 1er janvier 2027 (MOM, septembre 2026). Le droit de revente, lui, vous tient quatre ans.

Reste le choix de la ville. À Bangkok, Phuket ou Chiang Mai, un condominium s'achète en pleine propriété, plafonné à 49 % de la surface d'un immeuble, avec 2 % de frais de mutation. Un acheteur étranger paie 8 % à Kuala Lumpur depuis le 1er janvier 2026, contre 60 % ici. Vivre en Asie du Sud-Est 101 compare sept pays sur ce qu'un étranger peut détenir. Les dix villes sont classées dans quelle ville vous correspond.