Acheter un bien à Singapour en tant qu'étranger

Oui. Un étranger achète librement un appartement en copropriété, à son nom, sans agrément, sans quota ni prix plancher. Presque personne ne devrait. Il paie 60 % de droit de timbre additionnel, taux en vigueur depuis le 27 avril 2023. Sur un logement à 2 millions de SGD, le timbre atteint 1 269 600 SGD (999 700 $), droit additionnel et droit ordinaire réunis. Cinq nationalités ne paient pas le droit additionnel.

À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 1,27 SGD pour 1 dollar.

Le passeport décide tout ici. Deux acheteurs étrangers signent le même lot, le même jour, avec 1,2 million de SGD d'écart. Un passeport américain ne paie rien sur un premier logement. Le passeport français paie 60 % entiers. Aucune autre décision de s'installer à Singapour ne tient autant à la nationalité.

Le marché privé vous est ouvert, le logement public jamais

Sans agrément et sans quota, vous pouvez acheter trois choses.

• un lot dans une copropriété ou un immeuble d'appartements privé
• un lot d'habitation dans un ensemble mixte agréé
• un executive condominium d'au moins dix ans, une fois privatisé

La pleine propriété, le bail de 999 ans et le bail de 99 ans sont tous ouverts. Il n'y a pas de prix plancher. Il n'y a pas non plus de quota d'étrangers par immeuble. C'est l'inverse de la location, où un quota de 8 % par quartier et 11 % par immeuble ferme le logement public à la plupart des arrivants. Le détail est dans louer sans se faire avoir à Singapour.

Quatre catégories vous sont fermées sans l'accord de la Land Dealings Approval Unit du cadastre.

• les maisons individuelles
• les terrains nus
• les maisons en copropriété hors ensembles agréés
• les maisons de commerce à usage d'habitation

L'accord va à un résident permanent d'au moins cinq ans qui apporte une contribution économique exceptionnelle (Singapore Land Authority, lu le 11 septembre 2026). L'instruction dure environ 30 jours ouvrés.

Sentosa Cove demande le même accord, pour y habiter soi-même seulement. Rien dans les critères du SLA ne parle d'agrément accéléré. C'est aussi le seul secteur d'expatriés sans métro.

Le logement public reste fermé, entièrement. Un résident permanent peut acheter un HDB de revente après trois ans de résidence, et seulement avec un noyau familial singapourien ou résident. Un étranger, jamais.

Le calcul sur un logement à 2 millions de SGD

Tout acheteur paie un droit de timbre à l'achat. L'étranger paie en plus un droit additionnel de 60 %.

Ces taux tiennent depuis le 27 avril 2023. La page de l'administration fiscale ne s'affiche pas sans JavaScript, donc aucune vérification directe n'a été possible. CHECK Le barème par catégorie est repris sur la page du droit de timbre des étrangers.

Le passeport américain seul y ouvre droit à titre national ; les quatre autres pays l'étendent aussi à leurs résidents permanents. Sur un logement à 2 millions de SGD, un résident permanent paie 100 000 SGD (78 700 $) au lieu de 1 200 000 SGD.

Les prix vont par palier. Singapour, franchement chiffre 24 immeubles sur cinq paliers, de 12 100 SGD le mètre carré au palier basique à 62 800 SGD au palier ultra. Voici la facture sur un logement à 2 millions de SGD.

L'impôt fait 63 % du prix. Vous sortez près de 3,27 millions de SGD pour un bien qui en vaut 2. L'agent, lui, est payé par le vendeur, à 1 ou 2 %. C'est le seul poste qui ne vous coûte rien.

Le guide Singapour, franchement donne les six tranches du droit de timbre à l'achat, de 1 à 6 %, et le barème du droit additionnel jusqu'au troisième logement.

Trois pièges, et ce qu'ils coûtent

Le droit de revente vous enferme quatre ans. Il vaut 16 % la première année, puis 12 %, 8 % et 4 %. La règle vise les logements achetés à partir du 4 juillet 2025. Un communiqué conjoint de la Monetary Authority of Singapore et de deux ministères fixe cette date (mas.gov.sg, relevé le 10 septembre 2026). Une revente au bout d'un an à 2 millions de SGD coûte 320 000 SGD de plus (252 000 $).

La forme de détention ne baisse pas l'impôt. Une société ou une fiducie paie 65 %, soit plus qu'un étranger en nom propre. Acheter par une structure coûte donc 5 points de plus, sur le même lot. Il n'existe pas de prête-nom à la thaïlandaise ou à l'indonésienne : la restriction porte sur le type de bien, pas sur le nom.

L'impôt continue après l'achat. Si vous louez le bien, la taxe foncière va de 12 à 36 % de la valeur locative, au barème de 2024. Les loyers perçus par un non-résident sont imposés à 24 % (iras.gov.sg, relevé le 10 septembre 2026).

Le marché monte de 1,4 %, la taxe d'entrée vaut 60 %

L'URA a publié ses chiffres du deuxième trimestre le 24 juillet 2026. L'indice des prix a gagné 0,9 % au premier trimestre et 0,5 % au second, soit 1,4 % sur le premier semestre 2026. Un an plus tôt, le même semestre affichait 1,8 %. Le centre porte la hausse : les prix hors terrain ont gagné 1,8 % dans le centre, reculé de 1,2 % en première couronne et de 0,1 % en banlieue.

L'indice des loyers a monté de 0,7 % au deuxième trimestre, après 0,3 % au premier. Les loyers du haut de gamme montent plus vite : ceux du centre ont gagné 1,7 % sur le semestre (Knight Frank via Stacked Homes, 26 août 2026). La vacance atteint 6,4 % fin juin 2026, contre 6,2 % fin mars, au-dessus du pic de 2023.

L'offre reste maîtrisée. 42 472 logements ont un permis de construire, dont 15 810 invendus. Seuls 1 611 logements privés ont été livrés au premier semestre 2026, contre 2 329 un an plus tôt, et environ 5 000 sont attendus au second (Stacked Homes, 4 août 2026). Dans le même communiqué, l'autorité demande aux ménages de « faire preuve de prudence » avant d'acheter et d'emprunter.

Sur les ventes du trimestre, 2 141 logements neufs ont trouvé preneur contre 3 813 de seconde main, soit 62 % du marché. Le prix au mètre carré divise les sources. Numbeo relève 29 580 SGD (23 300 $) dans le centre le 6 septembre 2026. EdgeProp chiffre le neuf en pleine propriété du centre à 43 000–70 000 SGD (33 900–55 100 $) le 8 septembre 2026. Elles ne mesurent pas la même chose, une moyenne déclarée contre du neuf haut de gamme, et aucune n'est votre immeuble.

Mettez les deux chiffres côte à côte. Le marché progresse de 1,4 % par semestre. Votre taxe d'entrée vaut 60 % du prix. À ce rythme, soit environ 2,8 % par an, il faut près de dix-huit ans pour combler l'écart.

Alors, faut-il acheter ? Non, sauf dans deux cas

Non. Louer est la bonne réponse pour presque tous les étrangers installés à Singapour.

Deux exceptions tiennent debout.

• Vous avez un passeport américain, suisse, liechtensteinois, norvégien ou islandais. Votre premier logement ne porte aucun droit additionnel, et le calcul redevient normal.
• Vous êtes résident permanent. Vous payez 5 % sur un premier logement, et vous comptez rester.

Dans les deux cas, posez d'abord une question plus dure. Votre droit de vivre ici dépend d'un emploi, par l'Employment Pass et son seuil de salaire. Ce seuil est de 5 600 SGD par mois (4 410 $) pour un nouveau demandeur, et il passe à 6 000 SGD le 1er janvier 2027. Demandez-vous si vous aurez encore ce poste dans dix ans. Le droit de revente, lui, vous garde quatre ans.

Si la taxe d'entrée ferme la porte, la question n'est plus l'immeuble mais la ville. À Bangkok, un étranger achète un appartement en pleine propriété à son nom, sans agrément, dans la limite de 49 % de la surface de l'immeuble, pour 2 % de frais de mutation. Comparez donc les villes avant de signer, avec quelle ville d'Asie du Sud-Est vous correspond.