Édition 9 septembre 2026
Les droits de mutation pour étrangers en Malaisie
Depuis le 1er janvier 2026, un étranger paie un droit de timbre de 8 % sur tout logement malaisien, sans tranches et sans abattement. Le taux étranger était de 4 %. Chaque État fixe en plus un prix plancher, et rien ne s'achète en dessous. À Kuala Lumpur, ce plancher vaut 1 000 000 MYR (246 900 $), et le droit seul coûte 80 000 MYR (19 800 $).
À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 4,05 MYR pour 1 dollar.
Les 8 % frappent l'acte de transfert, pas la promesse de vente
Le texte : article 32(ab) de la première annexe du Stamp Act 1949 (Act 378), inséré par l'article 29(b) de la loi de finances 2025 (Act 874). En vigueur depuis le 1er janvier 2026 (Attorney General's Chambers, Laws of Malaysia, lu le 11 septembre 2026). Le budget 2026 a annoncé ce taux le 10 octobre 2025.
Le taux étranger était de 4 % avant 2026, soit la moitié (propcashflow.my, 21 février 2026). Seule compte la date de l'acte de transfert, non celle de la promesse. Signé en 2025, un transfert exécuté en 2026 paie 8 % sur le plus élevé du prix ou de la valeur de marché (globallawexperts.com, lu le 10 septembre 2026). Le droit de timbre reste évalué par l'administration fiscale, non auto-évalué, jusqu'en 2027. Un transfert qui exige une évaluation à la valeur de marché, le cas normal ici, attend 2028 (Inland Revenue Board, système d'auto-évaluation du droit de timbre, lu le 11 septembre 2026).
Le logement visé : maison, copropriété, appartement avec services, SOHO, dès lors qu'il sert d'habitation (propcashflow.my, 21 février 2026). Une propriété commerciale ou industrielle, un lot commercial par exemple, garde le barème par palier, pour tout acheteur. Les 8 % ne visent que l'habitation (propcashflow.my, 21 février 2026).
Le plancher de l'État décide ce que vous pouvez acheter
L'accord de l'État précède la signature (National Land Code de 1965) et prend plusieurs mois — s'installer commence par un plancher, pas un immeuble (iproperty.com.my, 2026).
Les huit États qui décident le plus souvent (propcashflow.my, mis à jour le 29 mars 2026) :
| État | Copropriété | Maison | Ce que cela change |
|---|---|---|---|
| Kuala Lumpur | 1 000 000 MYR (246 900 $) | 1 000 000 MYR (246 900 $) | Le plancher de la capitale |
| Selangor, zones 1 et 2 | 2 000 000 MYR (493 800 $) | 2 000 000 MYR (493 800 $), en copropriété seule | Pleine propriété fermée aux étrangers |
| Penang, île | 1 000 000 MYR (246 900 $) | 3 000 000 MYR (740 700 $) | Le plancher le plus haut du pays |
| Penang, continent | 500 000 MYR (123 500 $) | 1 000 000 MYR (246 900 $) | Même plancher qu'à Melaka et au Sarawak |
| Johor | 1 000 000 MYR (246 900 $) | 2 000 000 MYR (493 800 $), zones désignées | Plancher maison selon la zone |
| Negeri Sembilan | 650 000 MYR (160 500 $) | 1 000 000 MYR (246 900 $) | Plancher copropriété à confirmer |
| Melaka | 500 000 MYR (123 500 $) | 1 000 000 MYR (246 900 $) | Même plancher qu'à Penang-continent et au Sarawak |
| Sarawak, hors Kuching | 500 000 MYR (123 500 $) | 500 000 MYR (123 500 $) | Même plancher, copropriété et maison |
CHECK Le Negeri Sembilan sort à 650 000 MYR chez propcashflow.my (mis à jour le 29 mars 2026) et à 600 000 MYR dans notre propre fiche de recherche. L'écart est petit, mais un tableau d'État se lit comme une règle. Demandez le chiffre au bureau foncier avant de signer.
Le plancher le plus bas du pays, 500 000 MYR, est partagé par Penang-continent, Melaka et le Sarawak. Vérifiez le vôtre auprès du bureau des terres de l'État avant de signer.
Un étranger paie 80 000 MYR là où un citoyen paie 24 000
| Prix du logement | Étranger, 8 % | Citoyen ou résident permanent | Écart | Au taux de 4 % d'avant 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 MYR (148 100 $) | 48 000 MYR (11 900 $) | 12 000 MYR (3 000 $) | 36 000 MYR (8 900 $) | 24 000 MYR (5 900 $) |
| 1 000 000 MYR (246 900 $) | 80 000 MYR (19 800 $) | 24 000 MYR (5 900 $) | 56 000 MYR (13 800 $) | 40 000 MYR (9 900 $) |
| 1 500 000 MYR (370 400 $) | 120 000 MYR (29 600 $) | 44 000 MYR (10 900 $) | 76 000 MYR (18 800 $) | 60 000 MYR (14 800 $) |
| 2 000 000 MYR (493 800 $) | 160 000 MYR (39 500 $) | 64 000 MYR (15 800 $) | 96 000 MYR (23 700 $) | 80 000 MYR (19 800 $) |
Le barème du citoyen et du résident permanent monte par paliers : 1 % sur les 100 000 premiers MYR, puis 2, 3 et 4 % au-delà de 1 000 000 MYR (propcashflow.my, 21 février 2026).
L'exonération de primo-accédant va aux seuls citoyens, jusqu'à 500 000 MYR (123 500 $), jusqu'au 31 décembre 2027 ; un étranger n'a droit à aucune exonération.
La loi de finances de 2025 exclut nommément les résidents permanents des 8 % — rien de plus.
Le titulaire MM2H paie les 8 %. La loi exclut nommément les citoyens et les résidents permanents, et le MM2H est un pass de visite, pas la résidence permanente. L'article 32(ab), première annexe, Stamp Act 1949, le confirme (Attorney General's Chambers, lu le 11 septembre 2026). Au plancher de la capitale, cela vaut 80 000 MYR (19 800 $).
Payer les 8 % ne vous donne aucun droit de séjour
Un acte de vente n'ouvre ni permis de séjour, ni travail, ni compte bancaire : votre présence dépend d'un pass.
Reste fermé, à tout prix :
- en dessous du plancher de l'État ;
- le logement à coût bas ou modéré ;
- les lots sous quota bumiputera ;
- la terre réservée malaise ;
- la terre agricole ;
- la plupart des titres de maison individuelle.
Un lot de copropriété s'achète en pleine propriété, sans quota d'étrangers par immeuble (fiche KL, « Foreign ownership rules », 9 septembre 2026). Vivre en Asie du Sud-Est 101 compare sept pays sur ce qu'un étranger peut détenir.
Un étranger paie 30 % pendant cinq ans, puis 10 % pour toujours. Citoyens et résidents permanents tombent à 0 % dès la sixième année (annexe 5 du Real Property Gains Tax Act de 1976 [Act 169] ; propcashflow.my, lu le 10 septembre 2026). Votre seul abattement est le plus élevé entre 10 000 MYR (2 470 $) et 10 % du gain. L'impôt sur les plus-values se déclare et se paie dans les 60 jours suivant la cession (LHDN ; propcashflow.my, lu le 10 septembre 2026).
La durée court d'une promesse à l'autre : revendre au 59e mois coûte 30 % du gain, au 61e mois 10 %.
La Malaisie ne demande ni rapport tous les 90 jours, ni déclaration d'adresse séparée. La Malaysia Digital Arrival Card se dépose dans les trois jours qui précèdent l'atterrissage, jamais avant (Immigration Department of Malaysia, portail MDAC, lu le 11 septembre 2026). Les titulaires d'un pass de longue durée en sont dispensés.
Le dépassement de séjour relève de l'article 15(4) de l'Immigration Act de 1959/63, jusqu'à 10 000 MYR (2 470 $) ou cinq ans de prison, transaction plafonnée à 3 000 MYR (741 $). Depuis le 5 septembre 2025, un barème charge moins sous ce plafond, sur motif valable (imi.gov.my, lu le 11 septembre 2026).
Alors, faut-il acheter ? Non, sauf si le MM2H l'impose
Louez, pour presque tous. Le calcul est contre vous aux deux bouts : 8 % à l'entrée, 10 % de plancher à la sortie. Les prix ont gagné 1,7 % au premier trimestre 2026, contre 1,6 % d'inflation ; plus de 52 000 logements achevés restent invendus (NAPIC, premier trimestre 2026). L'aller-retour au plancher de la capitale laisse 107 000 MYR (26 400 $) à l'État sur sept ans.
Cinq profils devraient renoncer :
- Vous visez moins de 1 000 000 MYR à Kuala Lumpur. Impossible, à tout prix. Un bail demande 3,5 mois d'avance, soit 8 750 MYR (2 160 $) sur un loyer de 2 500 MYR. Pour deux ou trois ans sur place, ne faites pas ce calcul.
- Vous voulez une maison dans le Selangor. Pleine propriété fermée aux étrangers, zones 1 et 2. La copropriété au sol reste ouverte à partir de 2 000 000 MYR (493 800 $).
- Vous visez la Penang, île, en pleine propriété. 3 000 000 MYR (740 700 $), plus une redevance d'État de 3 % pour un acheteur étranger. Le Penang, continent, reste ouvert à partir de 1 000 000 MYR.
- Vous achetez pour revendre vite. 8 % à l'entrée et 30 % de plus-value pendant cinq ans exigent une hausse absente du marché.
- Vous êtes candidat MM2H Silver, avec 600 000 MYR en tête. Le minimum de l'État l'emporte sur celui du palier. Les quatre paliers du MM2H fixent votre dépôt bloqué, l'État fixe votre bien.
La zone économique spéciale du MM2H ne fixe aucun prix plancher. Ses conditions renvoient un acheteur en zone du Johor à la politique foncière de l'État concerné. Le plancher du Johor s'applique donc dans la zone, pas 500 000 MYR (123 500 $). La source : ministère du tourisme, des arts et de la culture, conditions de zone MM2H, datées du 14 juin 2024, lues le 11 septembre 2026.
Deux faits changeraient la réponse : la résorption du surplus de logements invendus, ou dix ans de détention, la seule exception que retient le guide. La résidence permanente échappe déjà aux 8 % aujourd'hui, sous le droit en vigueur. Ce n'est pas un changement à venir.
Ce que cette page ne couvre pas
- Le tableau des sept pays : ce qu'un étranger peut détenir, et à quelle condition
- Le plafond de 49 % en Thaïlande, les 30 % du Vietnam et le Hak Pakai de trente ans en Indonésie
- Le compte bancaire selon le pass, dans sept pays, avec les quatre banques malaisiennes qui l'ouvrent
- Les peines de dépassement de séjour et les seuils de résidence fiscale des sept pays, côte à côte
Tout cela se trouve dans Vivre en Asie du Sud-Est 101 — 66 pages, 49 €. Voir le sommaire
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Écrit par Mihailo Pavlovic. Nous avons modifié cette page le 21 septembre 2026.