Kuala Lumpur · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Kuala Lumpur en tant qu'étranger
Oui. Un étranger achète un appartement en pleine propriété à Kuala Lumpur, à son nom, sans quota. Depuis le 1er janvier 2026, il paie pourtant un droit de timbre de 8 % sur la valeur entière. Le plancher de la ville est de 1 000 000 MYR (246 900 $). L'entrée légale la moins chère coûte donc 80 000 MYR (19 800 $). Louez plutôt.
À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 4,05 MYR pour 1 dollar.
Trois chiffres décident, et deux sont récents
Le droit de timbre de 8 %, le plancher fixé par l'État, et le plancher de 10 % sur la plus-value. Ces trois règles fixent le résultat avant tout choix d'immeuble. Si vous comptez vous installer à Kuala Lumpur et acheter, lisez-les dans cet ordre.
Le taux étranger était de 4 %. La loi de finances de 2025, l'Act 874, porte ce taux à 8 % depuis le 1er janvier 2026, à l'article 32(ab) du Stamp Act 1949 (propcashflow.my, 21 février 2026 ; rdslawpartners.com, 7 janvier 2026).
Ce qu'un étranger peut détenir ici
La Malaisie est plus ouverte que la Thaïlande ou l'Indonésie. Aucun quota étranger ne pèse sur les lots de copropriété admis. Le bail emphytéotique n'est pas imposé.
L'accord de l'État reste exigé avant toute signature définitive, au titre du National Land Code de 1965. Comptez plusieurs mois (iproperty.com.my, 2026).
Cinq catégories vous restent fermées :
- le logement à coût bas ou modéré ;
- les lots sous quota bumiputera ;
- la terre réservée malaise ;
- la terre agricole ;
- la plupart des titres de maison individuelle.
Le plancher change avec l'État. À Kuala Lumpur, il vaut 1 000 000 MYR (246 900 $) pour un lot de copropriété. Le Selangor, l'État qui entoure la ville, demande 2 000 000 MYR (493 800 $) en zones 1 et 2, pour la copropriété seule (propcashflow.my, 29 mars 2026). Les maisons en pleine propriété ordinaire y sont fermées aux étrangers. Petaling Jaya et Subang sont en Selangor, pas à Kuala Lumpur. Un budget d'un million ouvre donc la ville et rien autour.
Le coût réel, sur un logement à 1,5 million de MYR
Le droit de timbre est le poste qui vous sépare d'un acheteur local. Les citoyens et les résidents permanents gardent l'ancien barème par tranches, détaillé sur le droit de timbre malaisien.
| Prix d'achat | Étranger, 8 % | Citoyen, barème |
|---|---|---|
| 1 000 000 MYR (246 900 $) | 80 000 MYR (19 800 $) | 24 000 MYR (5 900 $) |
| 1 500 000 MYR (370 400 $) | 120 000 MYR (29 600 $) | 44 000 MYR (10 900 $) |
Source : propcashflow.my, 21 février 2026.
À la sortie, l'impôt sur les plus-values ne descend jamais à zéro pour vous. Un citoyen paie 30 %, puis 15 % la cinquième année, puis zéro dès la sixième. Un étranger paie 30 % pendant cinq ans, puis 10 % pour toujours (propcashflow.my, 18 mars 2026).
Le tour complet, au plancher de la ville :
- achat à 1 000 000 MYR, droit de timbre de 80 000 MYR ;
- revente sept ans plus tard à 1 300 000 MYR, gain de 300 000 MYR ;
- abattement de 30 000 MYR, soit 10 % du gain ;
- impôt de 27 000 MYR sur le reste ;
- total pris par l'État, 107 000 MYR (26 400 $).
Les honoraires d'avocat représentent environ 1 % du prix, et la commission d'agence jusqu'à 3 %, tous deux fixés par la loi et hors de ce tableau (Solicitors' Remuneration Order 2023 ; BOVAEP, septième annexe).
Trois pièges, et ce qu'ils coûtent
Le plancher du palier MM2H n'est pas celui qui compte. Le programme impose l'achat d'un bien dans les douze mois qui suivent l'accord. Le minimum de l'État l'emporte sur celui du palier. Un candidat Silver visait 600 000 MYR. Dans le Selangor, il affronte 2 000 000 MYR.
Le MM2H n'exonère pas des 8 %. Les résidents permanents en sont exonérés ; les titulaires du MM2H, non. L'article 32(ab) du Stamp Act 1949 exempte les citoyens et les résidents permanents, mais pas le MM2H, un visa et non une résidence permanente (Finance Act 2025, Act 874 ; MOTAC, décembre 2025). Au plancher de la ville, cela vaut 80 000 MYR (19 800 $). Exigez-le par écrit.
Aucune exonération de résidence principale ne vous protège. Un citoyen revend son logement une fois dans sa vie sans impôt. Vous n'y avez pas droit, ni aux exonérations entre époux et par donation. Votre abattement se limite au plus élevé des deux : 10 000 MYR ou 10 % du gain (propcashflow.my, 18 mars 2026, actualisé le 3 août 2026).
Le marché monte à peine, et le stock s'entasse
Le prix moyen de revente à Kuala Lumpur a atteint 1 024 793 MYR (253 000 $) au premier trimestre 2026, en hausse de 15 % sur un an. C'est le premier marché malaisien au-dessus du million de ringgits (NAPIC, premier trimestre 2026).
L'indice national des prix n'a monté que de 1,7 %. L'inflation était de 1,6 %. Le gain réel est donc proche de zéro.
En dessous, tout ralentit. Les transactions ont reculé de 8 % sur un an. Les lancements neufs sont tombés à 9 112 logements, contre 12 498, et 11,5 % seulement ont trouvé preneur.
Le stock invendu est l'histoire de ce marché. Le pays compte 32 801 logements achevés et invendus, en hausse de 39,5 % sur un an. Ajoutez 19 263 appartements avec services, et le total finit au-dessus de 52 000. Kuala Lumpur en porte 3 733 et 4 181, et en a ajouté plus que tout autre État ce trimestre-là.
Le rendement brut de la ville est de 4,86 %, et de 3,8 % seulement à Mont Kiara et à Bangsar (globalpropertyguide.com, premier trimestre 2026 ; superhomes.my, 27 mars 2026).
Kuala Lumpur n'a pas de taux de vacance officiel à l'échelle de la ville. Le NAPIC publie un taux d'occupation pour les bureaux, les centres commerciaux et les hôtels, jamais pour le logement (NAPIC, premier semestre 2026). Les abords du MRT à Cheras dépassent pourtant 15 % de vacance (superhomes.my, mars 2026).
CHECK Le prix au mètre carré ne se recoupe pas. GlobalPropertyGuide donne 2 628 $ le mètre carré au premier trimestre 2026, pour un appartement de luxe. Numbeo donne 4 100 $ au centre en septembre 2026, soit 56 % de plus. Les résidences de marque demandent de 6 270 à 11 760 $. Raisonnez par palier, jamais sur une moyenne de ville.
Les maisons tiennent leur valeur, et les tours d'appartements avec services stagnent. Le Johor tire aussi l'argent vers le sud, avec 9 972 appartements avec services invendus (luxuo.com, 25 août 2026).
Kuala Lumpur, franchement donne le prix de vente au pied carré des cinq paliers, avec 21 immeubles nommés.
Le plancher n'est pas un prix conseillé. 1 000 000 MYR est le minimum légal, pas le minimum qui achète bien. Le droit de timbre y est déjà de 80 000 MYR, et cette somme n'achète que le droit de signer. En dessous, la réponse est non, quoi qu'en dise un agent.
Alors, faut-il acheter à Kuala Lumpur ? Non
Louez. Pour presque tous ceux qui lisent cette page, louez.
Le calcul est contre vous aux deux bouts. Vous payez 8 % à l'entrée et au moins 10 % du gain à la sortie. Les prix montent de presque rien en réel, et 52 000 logements finis restent invendus.
Achetez dans un seul cas. Vous prenez le MM2H, où l'achat est imposé et non choisi. Les quatre paliers du MM2H fixent alors votre minimum. Le calcul ne rentre que si vous gardez le bien dix ans.
Ce qui changerait la réponse. Si le stock invendu se résorbe, ce qui tient les prix à plat. Si les 8 % reculent, ou si le MM2H entre dans l'exonération. Et si les prix dépassent enfin l'inflation, ce qu'ils n'avaient pas fait au premier trimestre 2026.
Louer un appartement à Kuala Lumpur coûte 3,5 mois d'avance, 8 750 MYR (2 160 $) sur un loyer de 2 500 MYR. C'est un neuvième du droit de timbre, et l'essentiel revient (propcashflow.my, 23 février 2026, actualisé le 26 juillet 2026).
Louez d'abord. Achetez plus tard, ou jamais.
Ce que cette page ne couvre pas
- Les quatre paliers du MM2H, avec le dépôt bloqué, le bien minimum, la durée et le droit de travailler pour chacun
- Le coût du dossier MM2H, soit 5 000 MYR d'instruction, 2 500 MYR par personne à charge, et un agent agréé obligatoire qui demande de 5 000 à 70 000 MYR
- Les prix de vente des cinq paliers, de 400 MYR le pied carré à 4 424 MYR, avec 21 immeubles nommés
- Ce que le bail ne dit pas, soit les sept postes que paie le propriétaire et les six qui vous restent
Tout cela se trouve dans Kuala Lumpur, franchement — 28 pages, 29 €. Voir le sommaire
Si vous louez, l'argent se joue au départ du bail
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Écrit par Mihailo Pavlovic. Nous avons modifié cette page le 21 septembre 2026.