Hak Pakai : ce qu'un étranger peut détenir en Indonésie

La pleine propriété indonésienne, le Hak Milik, est fermée aux étrangers, et aucun montage ne l'ouvre. Trois voies sont légales : le bail, le Hak Pakai et le droit de construire d'une PT PMA. Le Hak Pakai court 30 ans, puis 20, puis 30, sous le PP 18/2021, au-dessus d'un prix plancher fixé le 12 septembre 2022. Le montage au prête-nom est nul de plein droit.

À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 17 650 IDR pour 1 dollar.

Trois voies sont légales, et aucune n'est la propriété

Le Hak Milik n'appartient qu'aux citoyens indonésiens. Vous achetez un droit d'usage, jamais le sol.

Voie	Durée	Ce qui bloque
Hak Sewa, le bail	20 à 30 ans ; les 99 ans annoncés sont rares	La prolongation se négocie, elle n'est pas due
Hak Pakai, le droit d'usage	30 ans, puis 20, puis 30 (PP 18/2021)	Un logement par famille, au-dessus d'un prix minimum
PT PMA détenant un HGB	30 ans, puis 20, puis 30	Plan de 10 milliards d'IDR (566 572 $), 2,5 milliards libérés (141 643 $), règle BKPM 5/2025

Le Hak Pakai n'est pas la propriété ; les annonces le vendent comme telle. Une maison plafonne à 2 000 m² par famille (detik.com, 21 décembre 2024). Aucun quota d'étrangers par immeuble ne s'applique, là où la Thaïlande limite une copropriété à 49 % de lots étrangers. Ce point compte pour qui veut s'installer à Bali.

CHECK La durée initiale est contestée. Le PP 18/2021 accorde 30 ans, puis 20, puis 30 (kinnara.asia, avril 2026 ; emerhub.com, 1er juin 2026). Bali n'en accorde parfois que 25 (recherche interne, septembre 2026). Le règlement fixe un plafond, le guichet décide.

Le prix plancher est le vrai test d'entrée, et il tient en cinq bandes

Sous le plancher de votre province, vous n'achetez rien. Le décret Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 le fixe, province par province, depuis le 12 septembre 2022. Il courait toujours au 28 août 2026 (paralegal.id, lu le 10 septembre 2026).

Province	Maison	Appartement
DKI Jakarta	5 milliards d'IDR (283 286 $)	3 milliards (169 972 $)
Banten, Java, Yogyakarta, Bali	5 milliards	2 milliards (113 314 $)
Nusa Tenggara Barat	3 milliards	1 milliard (56 657 $)
Sumatra du Nord, Kalimantan oriental, Sulawesi du Sud, îles Riau	2 milliards	1 milliard
Partout ailleurs	1 milliard	1 milliard

Le plancher maison de Jakarta est de 5 milliards d'IDR, pas les 10 milliards que certaines copies du décret affichent encore. Ce chiffre de 10 milliards vient du plancher abrogé du Permen ATR/BPN 13/2016 (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, signé le 12 septembre 2022).

Le texte ne demande qu'un passeport plus un visa ou un permis de séjour, pas un KITAS (Permen ATR/BPN 18/2021, articles 125 et 185). Bureaux fonciers et notaires en exigent un quand même (kinnara.asia, avril 2026 ; detik.com citant le ministère ATR/BPN, 17 mai 2023). Prévoyez donc le KITAS travailleur à distance avant le notaire. Le registre des Français établis hors de France ne le remplace pas.

Ce qu'aucune de ces voies ne vous autorise

Pas de pleine propriété. Pas de deuxième logement en Hak Pakai. Pas de prêt local, donc la totalité sort en cash (recherche interne, septembre 2026). La voie société se referme aussi. Depuis mai 2026, le BKPM ferme l'OSS aux nouvelles sociétés étrangères sur 18 codes KBLI à Bali, dont l'immobilier.

Louer n'est pas interdit. Le PP 18/2021 limite un logement en Hak Pakai par le prix, la surface et la catégorie, pas par l'usage (article 72). Le loyer est retenu à 10 % si vous résidez fiscalement en Indonésie, à 20 % sinon (PP 34/2017 ; UU 36/2008, article 26). La convention fiscale France-Indonésie dira laquelle s'applique, et ce guide ne donne pas de conseil fiscal.

Le titre au prête-nom est nul, et pénal à Bali

On vous proposera un titre au nom d'un Indonésien. L'article 26, alinéa 2, de la loi agraire rend ce montage nul dès l'origine, et non annulable (emerhub.com, 1er juin 2026). Votre accord annexe n'engage personne. Si le prête-nom meurt, ses héritiers reçoivent le bien. Les pertes documentées vont de 100 000 à 500 000 dollars, et les parquets poursuivent pour fraude depuis 2025.

Bali est allée plus loin. Le Perda n° 4 de 2026 interdit le prête-nom foncier et atteint trois parties : l'étranger, le prête-nom, l'intermédiaire. Le Satpol PP peut geler une licence ou faire démolir (indo-ned.com, 29 juillet 2026).

CHECK Les peines tiennent à une seule source. Emerhub.com annonce jusqu'à 5 ans de prison et 1 milliard d'IDR d'amende (56 657 $), signature du 24 février 2026 (1er juin 2026). Indo-ned.com confirme le numéro, le titre et l'objet, sans peine ni date (29 juillet 2026). L'une a le texte, l'autre du conseil commercial.

CHECK L'ampleur ne tient qu'à une source : environ 10 500 parcelles balinaises sous prête-nom, 7 milliards de dollars exposés (groupe de travail national, lu le 10 septembre 2026). Aucun document d'origine n'a été retrouvé.

Le zonage est l'autre risque. Le 21 juillet 2025, la province a rasé 45 commerces à Bingin, pour violation du plan d'urbanisme. CHECK Bali News et emerhub.com en comptent 48 bâtiments (14 juin 2026 ; 1er juin 2026). Aucune liste n'a été publiée, et un commerce n'est pas un bâtiment.

L'aller-retour coûte 6,5 à 9 %, et la durée fond pendant ce temps

Ligne	Taux	Source
BPHTB, droit de mutation	5 % du prix ou de la valeur retenue ; Jakarta déduit 80 millions d'IDR (4 533 $)	kinnara.asia, avril 2026
PPh du vendeur, puis le notaire	2,5 % dans le prix ; 0,5 à 1 % d'acte à Jakarta	recherche interne, septembre 2026
TVA, neuf de promoteur	11 % réels	pajak.go.id, lu le 10 septembre 2026
Total, plus 2 à 6 mois	6,5 à 9 %

La TVA d'un neuf hors luxe vaut 11 % réels. Le taux affiché est passé à 12 % le 1er janvier 2025. Mais le PMK 131/2024 fixe la base taxable à 11/12 du prix pour les biens hors liste de luxe (pajak.go.id, lu le 10 septembre 2026).

Pour toute l'année 2026, l'État prend en charge 100 % de la TVA sur un logement prêt à occuper d'au plus 2 milliards d'IDR (113 314 $) (pajak.go.id, lu le 10 septembre 2026).

Rien ne se renouvelle tout seul. Un bail rend le terrain au propriétaire. Prolonger un Hak Pakai est une demande, pas un droit, et une PT PMA qui renouvelle son HGB n'est pas mieux lotie. Un bail de 25 ans devient un bail de 10 ans à la quinzième année. Le chapitre 4 de Vivre en Asie du Sud-Est 101 met les règles de propriété de 7 pays dans un seul tableau.

N'achetez que si perdre la somme ne change rien

Quatre lecteurs doivent renoncer. Sous le plancher provincial, le bail (Hak Sewa) est votre seule voie. Si vous achetez pour le rendement, la retenue de 10 à 20 % l'entame. Sans permis de séjour, obtenez-le d'abord. Et pour une villa en PT PMA à Bali, le gel des codes de mai 2026 a fermé la porte.

N'achetez jamais sur plan. Des tours de Jakarta sont à l'arrêt sous leur propre nom : LRT City, The Lana, Gayanti City. Un lot non construit n'a pas de titre (detik.com, août 2026 ; kompas.com, 5 septembre 2026).

Pour les autres, la réponse reste non, et tout dépend de la durée. Vous payez un loyer d'avance sur une horloge que vous ne réglez pas. N'achetez que si ces quatre points tiennent.

Vous serez là dans quinze ans.
Vous détenez un permis de séjour.
Le zonage est vérifié par écrit.
Perdre la totalité ne changerait rien à votre vie.

Ce que cette page ne couvre pas

Les pièces que le bureau foncier demande, dans l'ordre du notaire
La voie PT PMA pas à pas : les 18 codes fermés à Bali et le capital libéré
La voie Second Home : 1 million de dollars en Hak Pakai au lieu de 2 milliards d'IDR déposés
Le tableau du chapitre 4, avec les 7 marchés, le quota d'étrangers et le plancher de prix pour chacun

Tout cela se trouve dans Vivre en Asie du Sud-Est 101 — 66 pages, 49 €. Voir le sommaire