Acheter un bien à Bali en tant qu'étranger

Non. Un étranger ne peut pas détenir de terrain en Indonésie, et aucun montage ne change cela. Vous achetez du temps. Le mieux disponible est un bail de 20 à 30 ans. Une villa trois pièces en bail à Canggu vaut 3,89 milliards d'IDR (220 000 $), sur les annonces du 8 septembre 2026. Puis la période se termine.

À jour au 9 septembre 2026. Les dollars sont convertis à 17 650 IDR pour 1 dollar, le taux du 8 septembre 2026.

Vous n'achetez pas un terrain, vous achetez une durée

Le Hak Milik est la pleine propriété indonésienne. Les citoyens indonésiens la détiennent. Vous, non, et il n'existe aucune exception.

Un are, soit 100 mètres carrés, se vend en pleine propriété à une médiane de 1,65 milliard d'IDR à Canggu (93 500 $). Le même are en bail vaut 720 millions (40 800 $). Ces annonces de Bali Home Immo ont été lues le 8 septembre 2026. La pleine propriété vous est fermée à n'importe quel prix. C'est le premier fait à connaître avant de vivre à Bali.

Le 21 juillet 2025 a montré que la démolition n'est pas une menace en l'air. Et personne ne publie combien de villas restent vides sur l'île.

Trois voies vous sont ouvertes, aucune ne donne la propriété

Voie	Durée	Ce qu'elle demande	Ce que vous détenez
Hak Sewa, le bail	20 à 30 ans en pratique ; 99 ans souvent cité, rarement réel	Rien de particulier	Un droit d'usage à durée fixe. La prolongation se négocie, elle n'est pas due
Hak Pakai, le droit d'usage	25 à 30 ans, puis des tranches de 20 ans, jusqu'à 80 ans environ	Un KITAS ou un KITAP, un seul logement, un prix minimum	Un droit d'usage sur le bien. Pas la propriété
PT PMA, la société à capitaux étrangers	Un HGB de 30 ans, plus 20, plus 30	Un plan d'investissement de 10 milliards d'IDR (567 000 $), capital libéré autour de 2,5 milliards (142 000 $)	Un droit de construire détenu par la société, pas par vous

Le décret 1241/2022 fixe un prix minimum pour le Hak Pakai. Il est très souvent cité à 5 milliards d'IDR pour une maison (283 000 $). Pour un appartement, c'est 2 milliards (113 000 $). Ce seuil n'a pas pu être vérifié pour 2026. CHECK

Baliexception, lu le 10 septembre 2026, donne des durées plus courtes. Le site plafonne le Hak Pakai vers 65 ans, contre 80 ans environ dans les sources de septembre 2026. CHECK Aucun texte consolidé n'est publié.

Le même site chiffre la PT PMA à 700 000 dollars d'investissement et 250 000 dollars de capital libéré. CHECK Les montants en roupies concordent. Les dollars non, parce que le site convertit à un taux plus ancien.

Le Hak Pakai suppose un permis de séjour valide. Pour la plupart des lecteurs, ce sera le KITAS travailleur à distance. Les règles de propriété pour les étrangers en Indonésie valent dans tout le pays, pas seulement à Bali.

Ce qu'une acquisition coûte vraiment

Le droit de mutation de l'acheteur, le BPHTB, vaut environ 5 % de la valeur imposable. Le vendeur paie 2,5 % d'impôt sur le revenu. Les frais de notaire et d'acte foncier viennent en plus, et aucune source consultée ne publie leur taux. Les revenus de location subissent une retenue de 10 à 20 %, selon le statut fiscal du bailleur. CHECK

Voici le calcul sur un prix réaliste, le seuil minimum du Hak Pakai pour une maison.

Ligne	Montant	Qui paie
Prix du bien	5 milliards d'IDR (283 000 $)	Vous
BPHTB, environ 5 %	250 millions (14 160 $)	Vous
Notaire et acte foncier	Taux non publié	Vous
Impôt du vendeur, 2,5 %	125 millions (7 080 $)	Le vendeur
Ce que vous sortez	5,25 milliards (297 450 $), hors notaire	Vous

Le bail se lit autrement. Une villa trois pièces à Canggu à 3,89 milliards d'IDR (220 000 $) sur 25 ans revient à 13 millions par mois (735 $). L'entretien, l'impôt foncier et la gestion viennent en plus.

Louer la même villa coûte davantage. La médiane du trois-pièces à Canggu était de 36,75 millions par mois (2 082 $) le 8 septembre 2026. Payer d'avance sort donc moins cher, sur le papier. Le calcul ne casse pas là.

Trois pièges, et ce qu'ils vous coûtent

Le bail raccourcit, et il se revend à sa durée restante. Un bail de 25 ans acheté la première année est un bail de 10 ans à la quinzième. Il part à ce prix-là. Vos 220 000 dollars sont un loyer payé d'avance, pas un actif.

Le prête-nom est illégal, et les tribunaux ne le rattrapent pas. On vous en proposera un dès votre premier mois. Un Indonésien détient le titre. Vous détenez des accords privés. Les tribunaux indonésiens n'exécutent pas ces accords annexes. Si le prête-nom vend, meurt, divorce ou change d'avis, vous perdez tout. La poursuite de ces montages compte parmi les deux grands risques juridiques de l'acheteur étranger en 2026 (indonesiaexpat.id, septembre 2024 ; baliexception.com, avril 2026).

Le zonage se fait respecter depuis 2025. Le 21 juillet 2025, les autorités ont rasé les commerces de la plage de Bingin. Le motif était la violation du plan d'urbanisme. Le livre en compte 45. Le gouverneur Koster a parlé de 48 bâtiments, cité le 22 juillet 2025. CHECK Les deux chiffres circulent, et personne n'a publié la liste. L'instruction du gouverneur n° 5/2025 interdit depuis la conversion des terres agricoles. Elle bloque aussi les permis neufs dans des secteurs nommés.

Un permis en règle ne vaut pas un zonage en règle. Les permis OSS sont délivrés au niveau central, et le plan d'urbanisme est provincial. Les commerces de Bingin étaient ouverts depuis des années. Ils ont été rasés quand même.

Le marché construit plus vite qu'il ne vend

L'offre explose et les prix annoncés montent encore. Les deux sont vrais.

L'association des gestionnaires de villas disait en juin 2026 que la concurrence force les ventes. Même les belles villas doivent partir à bas prix. Les mal entretenues partent très bas. Nomads.com est plus court en septembre 2026. Les biens de Canggu sont chers et mal tenus.

Personne ne publie de taux de vacance pour Bali. CHECK Aucune série n'existe, donc personne ne peut chiffrer la mollesse de ce marché.

Le terrain constructible, lui, se raréfie. Bali a perdu 6 521 hectares de terres agricoles entre 2019 et 2024, soit 9 % du total (données BPN, relayées le 31 décembre 2025).

La voie société s'est refermée en partie. Un gel de mi-2026 a arrêté les nouvelles immatriculations de PT PMA à Bali. La liste de codes d'activité visés est passée de neuf à dix-huit (sevenstonesindonesia.com, 2026).

Sur les appartements, Numbeo donne 43,0 millions d'IDR le mètre carré au centre (2 436 $), en septembre 2026. Hors centre, c'est 35,4 millions (2 006 $). CHECK L'échantillon est minuscule, et les villas se vendent au bien ou à l'are.

Le livre range le logement en cinq paliers et donne les médianes de vente en bail de trois secteurs.

Alors, faut-il acheter à Bali ? Non

Louez. La réponse vaut pour presque tout le monde, et elle ne dépend pas de votre budget.

Trois raisons la portent. Ce marché a un excès d'offre et aucune donnée publiée sur la vacance. Il porte un risque de démolition réel en cas de mauvais zonage. Et le meilleur montage vous remet un bail qui raccourcit, au lieu d'un titre.

N'achetez que si ces quatre points tiennent tous.

Vous serez ici plus de quinze ans.
Vous détenez un KITAS ou un KITAP.
Le zonage du terrain est vérifié par écrit par quelqu'un que vous payez.
Vous pourriez perdre la somme entière sans que votre vie change.

Si un seul point manque, louez. Bangkok laisse un étranger détenir un appartement en pleine propriété, à son nom, sans agrément. Si la propriété compte vraiment pour vous, la bonne réponse est une autre ville.

Ce que ce refus vous laisse faire

Louer est la seule position tenable ici, et elle se paie d'avance. La location à Bali commence par un an réglé en une fois. Sur un contrat de deux ans à Canggu, cela fait au moins 20 000 dollars avant d'avoir les clés.

Ce que cette page ne couvre pas

Les médianes de vente en bail à Canggu, à Uluwatu et à Ubud, deux-pièces et trois-pièces séparés, relevées le 8 septembre 2026
La médiane du quatre-pièces en pleine propriété à Canggu, 11,8 milliards d'IDR (669 000 $), et le même bien en bail à 7,6 milliards
Les cinq paliers de logement, du kost à la résidence de marque, avec leur prix de vente
Les trois voies de KITAS qui ouvrent le Hak Pakai, avec leurs seuils de revenu

Tout cela se trouve dans Bali, franchement — 21 pages, 29 €. Voir le sommaire

Si vous hésitez encore entre plusieurs villes

Bali refuse la pleine propriété à tous les étrangers. Bangkok l'accorde sans aucun agrément. Comparez les dix villes avant de choisir.