Bali · Édition 9 septembre 2026
Louer un appartement à Bali
À Bali, le bail se paie en une fois, pour l'année entière. Sur une villa à 25 millions d'IDR par mois, vous sortez donc 300 millions d'un coup, soit 17 000 dollars. La caution ajoute 10 à 30 millions. Ces usages ont été relevés le 8 septembre 2026. Un contrat de deux ans à Canggu demande au moins 20 000 dollars avant les clés.
À jour au 9 septembre 2026. Les dollars sont convertis à 17 650 IDR pour 1 dollar, le taux du 8 septembre 2026.
Le loyer n'est pas ce qui surprend les gens venus s'installer à Bali. C'est le calendrier. Ailleurs, vous versez un mois d'avance. Ici, douze, parfois vingt-quatre.
L'année entière se paie avant la remise des clés
Le contrat annuel est la norme, et les baux de deux ans sont courants. Le propriétaire demande tout d'avance, ou au moins la moitié. Le paiement au mois se négocie, et il revient plus cher.
Une villa trois pièces avec piscine se loue autour de 25 millions d'IDR par mois à Canggu (Bali Home Immo, 8 septembre 2026). Voici ce que cela donne.
| Ligne | Montant en IDR | En dollars |
|---|---|---|
| Loyer, douze mois d'avance | 300 000 000 | 17 000 $ |
| Caution, bail annuel | 10 à 30 millions | 565 à 1 700 $ |
| Commission d'agence | payée par le propriétaire | 0 $ |
| Total avant les clés | 310 à 330 millions | 17 565 à 18 700 $ |
L'agent ne vous coûte rien. Le propriétaire le paie, de 5 à 10 % du loyer annuel. CHECK Aucun portail ne publie ce taux.
La caution n'a aucune base légale. L'Indonésie ne fixe ni son montant ni son délai de restitution. CHECK Les litiges de remboursement sont fréquents, et personne ne les compte.
Le secteur change tout, de 18 millions par mois à Ubud à 60 millions à Berawa. Les huit secteurs où vivent les étrangers n'ont pas le même ticket d'entrée. Beaucoup arrivent donc sur un Airbnb au mois, à 3 703 $ de médiane à Canggu (Nomads.com, septembre 2026).
Le compteur décide de votre facture, pas le tarif public
PLN est l'opérateur public, et son tarif est bas. Le kilowattheure coûte 1 444,70 IDR de 1 300 à 2 200 VA, et 1 699,53 IDR au-dessus de 3 500 VA. Cela fait 0,082 à 0,096 dollar. Ces tarifs ont été reconduits sans hausse pour juillet-septembre 2026 (presse économique indonésienne, 10 septembre 2026), et n'ont pas bougé depuis 2022.
Les compteurs à jetons prépayés sont la norme. Certains propriétaires refacturent plutôt 2 000 à 3 000 IDR le kilowattheure, soit 20 à 100 % de marge. CHECK Aucune source ne mesure la part des villas concernées, et le loyer annoncé n'en dit jamais rien.
Une villa avec deux climatiseurs et une pompe de piscine consomme 1,5 à 3 millions d'IDR par mois (85 à 170 $). Numbeo place les charges à 1,46 million (83 $) en septembre 2026.
La question à poser pendant la visite
« Y a-t-il un compteur PLN à jetons que je recharge moi-même, ou est-ce vous qui me facturez le courant ? »
Une villa qui brûle 1,5 million de courant au tarif public en paie 3,1 millions à 3 000 IDR le kilowattheure, soit 1 100 $ de plus sur l'année.
Internet reste à votre charge. IndiHome facture 280 000 IDR les 100 mégabits et 310 000 les 150 (15,90 et 17,60 $, septembre 2026). Nomads.com donne une médiane de 25 mégabits à Canggu.
Meublé veut dire meublé, et trois autres points comptent davantage
Presque toutes les villas se louent équipées. Cuisine, électroménager, linge, vaisselle. Vérifiez plutôt ceci.
- L'alimentation de secours. L'île entière a perdu le courant le 2 mai 2025, par rupture du câble Java-Bali. Groupe électrogène ou batterie ?
- Le risque d'inondation. La mousson 2025 a été l'une des pires jamais relevées. Kuta, Seminyak, Canggu et jusqu'à Uluwatu ont pris l'eau.
- La source d'eau. Réseau PDAM ou puits, souvent comprise dans le loyer. L'eau de boisson s'achète en bonbonnes de 19 litres (20 000 à 25 000 IDR, soit 1,10 à 1,40 $).
Dans une résidence, demandez les charges de copropriété, de 0,5 à 2 millions d'IDR par mois (28 à 113 $). CHECK Aucun gestionnaire ne publie de grille. Une villa isolée n'en a aucune.
La remise tourne autour de 10 %, et la saison décide du reste
Comptez 5 à 15 % de remise contre une année payée d'avance. CHECK Personne ne publie cet écart. Les sites de gestion locative lus le 10 septembre 2026 annoncent plutôt 10 à 17 %, et les deux fourchettes reposent sur du dire d'agent.
En février et en mars, puis en octobre et en novembre, vous avez de la marge. En juillet et en août, vous n'en avez aucune.
L'offre explose, et les loyers annoncés montent quand même. L'association des gestionnaires de villas de Bali disait en juin 2026 que la concurrence force les ventes à bas prix.
Personne ne publie de taux de vacance pour Bali. CHECK Votre marge se teste donc annonce par annonce.
Les portails que les gens utilisent vraiment
Bali Home Immo est le plus gros portail d'agence, avec plus de 893 annonces de villas au mois (8 septembre 2026). Bali Villa Hub, Kibarer et Bali Exception suivent. Mamikos couvre les kost. Les groupes Facebook portent les meilleures affaires et les pires, surtout Canggu Community, Bali Villa Rentals et Ubud Community.
La marche à suivre tient en quatre temps.
- Vous visitez, un vendredi à 18 h.
- Vous laissez un acompte de réservation, déduit du loyer.
- Vous signez un bail bilingue, le Salinan Hak Sewa, devant notaire.
- Vous payez le solde.
Le Hak Sewa est le nom indonésien du droit de location. L'acte notarié est ce qui le rend opposable.
Votre propriétaire doit vous déclarer à l'immigration
La règle vise tous les hébergements de l'île, villas et locations privées comprises. Elle s'appuie sur la loi n° 6 de 2011, modifiée par la loi n° 63 de 2024, article 72.
La déclaration passe par l'application APOA, sur apoa.imigrasi.go.id. Le propriétaire téléverse la page du passeport, à l'arrivée et au départ.
Les sanctions ne sont pas claires. CHECK Une source donne 25 millions d'IDR d'amende ou trois mois de prison pour l'hébergeur. Une autre renvoie aux articles 78 et 123 de la loi, avec cinq ans de prison.
Avec un KITAS, vous demandez en plus un SKTT. Le KITAS travailleur à distance impose cette démarche comme les autres voies.
Trois arnaques, et la parade pour chacune
Le prête-nom. On vous propose de mettre un titre de pleine propriété au nom d'un Indonésien. Le montage est illégal et ne tient devant aucun tribunal. La province a signé en février 2026 le règlement n° 4 de 2026, qui en fait un risque pénal. CHECK Le texte officiel n'a pas pu être consulté. Seuls des sites du secteur immobilier le détaillent, avec cinq ans de prison et 1 milliard d'IDR d'amende.
La parade. Vous louez, vous n'achetez pas. Les règles de propriété pour les étrangers en Indonésie ne laissent aucune porte de côté.
La villa en zone verte. Une villa bâtie sur une rizière classée agricole peut être démolie. Le 21 juillet 2025, les autorités ont rasé 45 commerces sur la plage de Bingin, pour violation du plan d'urbanisme. Parq Ubud est l'autre nom cité.
La parade. Demandez le zonage de la parcelle avant de signer un bail long, et faites-le écrire dans l'acte notarié.
La villa sans licence. Le ministère du Tourisme a recensé environ 1 600 opérateurs sans licence sur les plateformes de réservation, dans une note du 20 mai 2026. Les premières suppressions d'annonces sont tombées le 1er août 2026. Une vérification automatique par le registre OSS est annoncée pour juin 2027.
La parade. Demandez le NIB et le code KBLI avant de payer, surtout si vous comptez relouer.
Le livre reprend le tarif PLN palier par palier, et les six médianes de loyer par secteur du 8 septembre 2026.
Ce que cette page ne couvre pas
- La grille complète des tarifs PLN par puissance, et le coût réel d'une villa à deux climatiseurs
- Le script de négociation, phrase par phrase, pour une année payée d'avance
- Les points à vérifier pendant la visite, avant l'acompte
- Les cinq paliers de logement, du kost à 3 millions d'IDR par mois à la villa quatre pièces à 210 millions
Tout cela se trouve dans Bali, franchement — 21 pages, 29 €. Voir le sommaire
Si vous hésitez encore entre plusieurs villes
Une année de loyer d'avance écarte plus de candidats que le prix au mois. Avant de virer 17 000 dollars, comparez les dix villes.