Bali · Édition 9 septembre 2026
Louer un appartement à Bali
À Bali, le bail se paie en une fois, pour l'année entière. Une villa de deux chambres à Canggu Padonan demande 265 millions d'IDR par an, soit 15 014 $ (Bali Home Immo RF7704, lu le 8 septembre 2026). Avec la caution, vous sortez environ 285 millions, soit 16 147 $, avant les clés. Louez d'abord au mois, signez l'année ensuite, n'achetez pas.
À jour au 9 septembre 2026. Les dollars sont convertis à 17 650 IDR pour 1 dollar, le taux du 8 septembre 2026.
Le loyer n'est pas ce qui surprend les gens venus s'installer à Bali. C'est le calendrier. Ailleurs, vous versez un mois d'avance. Ici, douze, parfois vingt-quatre.
L'année entière se paie avant la remise des clés
Le contrat annuel est la norme, et les baux de deux ans sont courants. Le propriétaire demande tout d'avance, ou au moins la moitié. Le paiement au mois se négocie, et il revient plus cher.
Le loyer lui-même n'est pas le problème. Numbeo situe l'appartement d'une chambre au centre à 17,36 millions d'IDR par mois (983 $), sur 38 contributeurs (Numbeo Bali, 5 septembre 2026) — un échantillon mince pour toute une île.
Voici une annonce réelle, chiffrée. Une villa de deux chambres avec piscine à Canggu Padonan demande 265 millions d'IDR par an (Bali Home Immo RF7704, lu le 8 septembre 2026). Cela fait 22,1 millions par mois, soit 1 251 $. Comptez ici les chambres, jamais les pièces.
| Ligne | Montant en IDR | En dollars |
|---|---|---|
| Loyer, douze mois d'avance | 265 000 000 | 15 014 $ |
| Caution, bail annuel | 10 à 30 millions | 565 à 1 700 $ |
| Commission d'agence | payée par le propriétaire | 0 $ |
| Première recharge d'électricité | 1,5 à 3 millions | 85 à 170 $ |
| Internet, premier mois | 280 000 | 15,90 $ |
| Total avant les clés | environ 285 millions | 16 147 $ |
L'agent ne vous coûte rien. Le propriétaire le paie, de 5 à 10 % du loyer annuel. CHECK Aucun portail ne publie ce taux.
La caution n'a aucune base légale. L'Indonésie ne fixe ni son montant ni son délai de restitution. CHECK Les litiges de remboursement sont fréquents, et personne ne les compte.
Un contrat de deux ans à Canggu demande au moins 20 000 dollars (expat.com, novembre 2025).
Le secteur change tout, de 18 millions par mois à Ubud à 60 millions à Berawa. Les huit secteurs où vivent les étrangers n'ont pas le même ticket d'entrée. Beaucoup arrivent donc sur un Airbnb au mois, à 3 703 $ de médiane à Canggu (Nomads.com, septembre 2026).
Le compteur décide de votre facture, pas le tarif public
PLN est l'opérateur public, et son tarif est bas. Le kilowattheure coûte 1 444,70 IDR de 1 300 à 2 200 VA, et 1 699,53 IDR au-dessus de 3 500 VA. Cela fait 0,082 à 0,096 dollar. Kompas a confirmé ces deux tarifs pour la semaine du 8 au 13 septembre 2026, et ils n'ont pas bougé depuis 2022.
Les compteurs à jetons prépayés sont la norme. Certains propriétaires refacturent plutôt 2 000 à 3 000 IDR le kilowattheure, soit 20 à 100 % de marge. CHECK Aucune source ne mesure la part des villas concernées, et le loyer annoncé n'en dit jamais rien.
Une villa avec deux climatiseurs et une pompe de piscine consomme 1,5 à 3 millions d'IDR par mois (85 à 170 $). Numbeo place les charges à 1,46 million (83 $) en septembre 2026.
La question à poser pendant la visite
« Y a-t-il un compteur PLN à jetons que je recharge moi-même, ou est-ce vous qui me facturez le courant ? »
Au tarif public, 2 millions d'IDR de courant achètent environ 1 380 unités. Refacturées à 2 500 IDR le kilowattheure, ces mêmes unités coûtent 3,46 millions. L'écart atteint 17,5 millions d'IDR par an, soit près de 990 $.
Internet reste à votre charge. Avec l'offre Double Speed, IndiHome facture 280 000 IDR pour 200 mégabits et 310 000 pour 300 (15,90 et 17,60 $, Telkomsel IndiHome, 11 septembre 2026). Nomads.com donne une médiane de 25 mégabits à Canggu.
Meublé veut dire meublé, et trois autres points comptent davantage
Presque toutes les villas se louent équipées. Cuisine, électroménager, linge, vaisselle. Vérifiez plutôt ceci.
- L'alimentation de secours. L'île entière a perdu le courant le 2 mai 2025, par rupture du câble Java-Bali. Groupe électrogène ou batterie ?
- Le risque d'inondation. La mousson de 2025 a inondé Kuta, Seminyak, Canggu et une partie d'Uluwatu. Fin février 2026, l'eau a dépassé un mètre à Kuta, Legian, Seminyak et Sanur (The Bali Sun, 27 février 2026).
- La source d'eau. Réseau PDAM ou puits, souvent comprise dans le loyer. L'eau de boisson s'achète en bonbonnes de 19 litres (20 000 à 25 000 IDR, soit 1,10 à 1,40 $).
Dans une résidence, demandez les charges de copropriété, de 0,5 à 2 millions d'IDR par mois (28 à 113 $). CHECK Aucun gestionnaire ne publie de grille. Une villa isolée n'en a aucune.
La remise tourne autour de 10 %, et la saison décide du reste
Comptez 5 à 15 % de remise contre une année payée d'avance. CHECK Personne ne publie cet écart. Les sites de gestion locative lus le 10 septembre 2026 annoncent plutôt 10 à 17 %, et les deux fourchettes reposent sur du dire d'agent.
En février et en mars, puis en octobre et en novembre, vous avez de la marge. En juillet et en août, vous n'en avez aucune.
L'offre explose, et les loyers annoncés montent quand même. L'association des gestionnaires de villas de Bali disait en juin 2026 que la concurrence force les ventes à bas prix.
Personne ne publie de taux de vacance pour Bali. CHECK Votre marge se teste donc annonce par annonce.
Les portails que les gens utilisent vraiment
Bali Home Immo est le plus gros portail d'agence, avec plus de 893 annonces de villas au mois (8 septembre 2026). Bali Villa Hub, Kibarer et Bali Exception suivent. Mamikos couvre les kost. Les groupes Facebook portent les meilleures affaires et les pires, surtout Canggu Community, Bali Villa Rentals et Ubud Community.
La marche à suivre tient en quatre temps.
- Vous visitez, un vendredi à 18 h.
- Vous laissez un acompte de réservation, déduit du loyer.
- Vous signez un bail bilingue, le Salinan Hak Sewa, devant notaire.
- Vous payez le solde.
Le Hak Sewa est le nom indonésien du droit de location. L'acte notarié est ce qui le rend opposable.
Votre propriétaire doit vous déclarer à l'immigration
La règle vise tous les hébergements de l'île, villas et locations privées comprises. Elle s'appuie sur la loi n° 6 de 2011, modifiée par la loi n° 63 de 2024, article 72.
La déclaration passe par l'application APOA, sur apoa.imigrasi.go.id. Le propriétaire téléverse la page du passeport, à l'arrivée et au départ.
Le défaut de déclaration expose l'hébergeur à une amende de 25 millions d'IDR ou à trois mois de prison (loi n° 6 de 2011, article 117).
Avec un KITAS, vous demandez en plus un SKTT. Le KITAS travailleur à distance impose cette démarche comme les autres voies.
Quatre arnaques, et la parade pour chacune
Le prête-nom. On vous propose de mettre un titre de pleine propriété au nom d'un Indonésien. Le montage est illégal et ne tient devant aucun tribunal, et 2025 a été l'année où Bali a commencé à le faire respecter. Un règlement provincial signé en février 2026 en ferait aussi un risque pénal. CHECK Le texte officiel n'a pas pu être consulté. Seuls des sites du secteur immobilier le détaillent, avec cinq ans de prison et 1 milliard d'IDR d'amende.
La parade. Vous louez, vous n'achetez pas. Les règles de propriété pour les étrangers en Indonésie ne laissent aucune porte de côté.
La villa en zone verte. Une villa bâtie sur une rizière classée agricole peut être démolie. Le 21 juillet 2025, les autorités ont rasé 45 commerces sur la plage de Bingin, pour violation du plan d'urbanisme (The Bali Sun, 22 juillet 2025). Parq Ubud est l'autre nom cité.
La parade. Demandez le zonage de la parcelle avant de signer un bail long, et faites-le écrire dans l'acte notarié.
La villa sans licence. La province de Bali impose le NIB et le code KBLI sur chaque annonce privée, Airbnb compris, sous peine de retrait — date limite le 31 mars 2026 (The Bali Sun, 20 mars 2026). L'audit du gouverneur Koster a recensé plus de 2 000 hôtels et villas sans licence sur l'île.
La parade. Demandez le NIB et le code KBLI avant de payer, surtout si vous comptez relouer.
Les sous-locations illégales. Un étranger qui reloue une chambre qu'il loue lui-même est une cible pour l'immigration, pas une zone grise.
La parade. Ne le faites pas, quoi qu'en dise le propriétaire sur la chambre d'amis qui se rembourse toute seule.
Le livre reprend le tarif PLN palier par palier, et les six médianes de loyer par secteur du 8 septembre 2026.
Ce que cette page ne couvre pas
- La grille complète des tarifs PLN par puissance, et le coût réel d'une villa à deux climatiseurs
- Le script de négociation, phrase par phrase, pour une année payée d'avance
- Les points à vérifier pendant la visite, avant l'acompte
- Les cinq paliers de logement, du kost à 3 millions d'IDR par mois à la villa de trois chambres à 210 millions
Tout cela se trouve dans Bali, franchement — 27 pages, 29 €. Voir le sommaire
Si vous hésitez encore entre plusieurs villes
Louez d'abord au mois, signez l'année ensuite, n'achetez pas. Une année de loyer d'avance écarte plus de candidats que le prix au mois. Avant de virer 16 147 dollars, comparez les dix villes.
Écrit par Mihailo Pavlovic. Nous avons modifié cette page le 21 septembre 2026.