Bangkok · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Bangkok en tant qu'étranger
Oui, un appartement en copropriété. Vous le détenez en pleine propriété, à votre nom, sans agrément, tant que la part étrangère de l'immeuble reste sous 49 % de la surface vendable. Le terrain, non. Comptez 2 à 4 % du prix en frais d'achat en septembre 2026, et l'argent doit venir de l'étranger. Louez pourtant, dans la plupart des cas.
À jour au 9 septembre 2026. Dollars convertis à 32,9 bahts pour 1 dollar, le taux du 8 septembre 2026.
Nulle part ailleurs dans la région l'achat n'est aussi simple
Un étranger achète ici un appartement à son nom, sans montage et sans autorisation. Aucun prix minimum, aucun comité. C'est l'argument le plus solide du dossier pour s'installer à Bangkok, et aucun autre pays de cette série ne fait aussi simple.
Vous détenez l'appartement, jamais le terrain
Une seule condition sur un lot de copropriété. La part étrangère de l'immeuble entier reste sous 49 % de la surface vendable. La règle porte sur la surface, pas sur le nombre de lots (The Thaiger, lu le 10 septembre 2026). Dans les immeubles recherchés de Bangkok, de Phuket et de Pattaya, ce quota se remplit. Posez la question avant de verser une réservation.
- Le terrain et les maisons. Interdits en pleine propriété. Vous passez par un bail de 30 ans.
- Le prix plancher. Il n'existe pas pour les condos, les appartements en copropriété.
- L'origine des fonds. L'argent arrive de l'étranger, en devise étrangère, à votre nom. Votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction, et le cadastre l'exige pour finaliser la vente. Au-delà d'environ 50 000 $ transférés, la banque le délivre par défaut (Terms.Law, lu le 10 septembre 2026). Ouvrez donc le compte avant : voyez ouvrir un compte bancaire en Thaïlande.
Les projets de 2025 sur un quota étranger de 75 % et des baux de 99 ans n'ont été confirmés par aucune source de 2026. Une analyse juridique de février 2026 confirme qu'aucun amendement n'a été adopté et qu'aucun projet n'est déposé au parlement (Terms.Law, lu le 10 septembre 2026). Comptez sur 30 ans et 49 %.
Sur un lot à 6 millions de bahts, votre part fait 2 à 4 %
Prenons un appartement d'une chambre de 40 m² dans une tour de haut de milieu de gamme, à 150 000 THB le m². Cela donne 6 millions de THB (182 370 $). Le guide place ce palier entre 110 000 et 190 000 THB le m² en septembre 2026. Numbeo donne 200 100 THB au centre et 107 700 en périphérie (24 août 2026).
| Poste | Taux | Sur 6 000 000 THB | Qui paie |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation, votre moitié | 1 % de la valeur estimée | 60 000 THB (1 824 $) | vous |
| Avocat et vérifications | forfait | 30 000 à 80 000 THB (912 à 2 432 $) | vous |
| Fonds de réserve, au comptant | 500 à 1 500 THB le m² | 20 000 à 60 000 THB (608 à 1 824 $) | vous |
| Compteurs électricité et eau | forfait | 8 000 à 21 000 THB (243 à 638 $) | vous |
| Votre part, au mieux | 118 000 à 221 000 THB | 3 588 à 6 717 $ | |
| Droit de timbre, détention d'au moins cinq ans | 0,5 % | 30 000 THB (910 $) | le vendeur |
| Taxe commerciale spécifique, détention sous cinq ans | 3,3 % | 198 000 THB (6 020 $) | le vendeur, au lieu du timbre |
| Retenue à la source | 1 % ou barème | variable | le vendeur |
| Taxe foncière annuelle | environ 0,02 % de la valeur estimée | environ 1 200 THB (36 $) par an | vous, chaque année |
| Charges de copropriété, 40 m² | 65 à 70 THB le m² par mois | 31 200 à 33 600 THB par an (948 à 1 021 $) | vous, chaque année |
Sources : Siam Legal et FazWaz, via Bangkok, franchement, septembre 2026 ; avocat, fonds de réserve et compteurs, Thailand Condo Shop, lu le 10 septembre 2026 ; avocat, série Hua Hin Japan, 19 mai 2026.
Votre part seule fait 2,0 à 3,7 % du prix. Les agents annoncent plutôt 6 à 8 %, part du vendeur comprise, et à la revente c'est souvent vous qui l'absorbez. Ajoutez l'autre moitié des droits de mutation, 60 000 THB, plus la taxe commerciale spécifique si le bien a moins de cinq ans, 198 000 THB. Le total grimpe alors à 376 000 à 479 000 THB, soit 6,3 à 8,0 % du prix.
Le quartier commande ce prix au mètre carré. Les huit quartiers de Bangkok les classent par niveau de loyer.
Trois pièges, et ce que chacun coûte
L'allègement de frais ne vous concerne pas. Les droits de mutation et d'hypothèque tombent à 0,01 % sous 7 millions de THB (213 000 $). Sur notre lot, ils passent de 120 000 THB à 600 THB (The Thaiger, lu le 10 septembre 2026). La mesure ne vaut que pour les personnes physiques thaïlandaises. Comptez sur les 2 % entiers. Le conseil des ministres a prolongé la mesure le 30 juin 2026, du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 (REIC, 27 août 2026).
La société prête-nom est une infraction. Une société thaïlandaise qui détient le terrain pendant que vous la contrôlez n'est pas une astuce. Les contrôles se sont durcis depuis janvier 2026. Le registre du commerce examine 36 277 sociétés détenant du foncier avec un lien étranger. Une descente de juillet 2026 à Chiang Mai a visé 18 sites et 31 sociétés, qui détenaient 633 millions de THB de terrains.
Le bail de villa vaut 30 ans. La Cour suprême a jugé en mars 2025 que les renouvellements convenus d'avance ne valent rien au-delà de trente ans. The Thaiger le confirme (lu le 10 septembre 2026). Un « 30 + 30 + 30 » vous donne donc trente ans, pas quatre-vingt-dix. Le haut du marché est touché aussi : FazWaz donne 25 ans renouvelables aux Four Seasons Private Residences (septembre 2026). Demandez le régime, immeuble par immeuble.
Le centre monte, le milieu de gamme stagne
Le séisme de mars 2025 a coupé ce marché en deux. Une secousse de magnitude 7,7 a fait s'effondrer une tour en chantier à Chatuchak, et tué au moins 95 personnes. Les acheteurs se sont tournés vers les maisons basses.
| Indicateur | Chiffre | Source |
|---|---|---|
| Indice des prix des condos | +1,95 % sur un an, seul segment en hausse | Banque de Thaïlande, premier trimestre 2026 |
| Transferts | condos 23 837 lots, +9,3 % ; maisons basses 48 746, +12,2 % | REIC, premier trimestre 2026 |
| Acheteurs étrangers | 3 241 lots, en baisse de 17,3 %, pour 13,46 milliards de THB | REIC, premier trimestre 2026 |
| Prix affichés du centre | jusqu'à +15 % en 2026, 93 % de vente en luxe, stock invendu au milieu | CBRE Thaïlande, perspectives 2026 |
Deux trous dans les données. Personne ne publie de taux de vacance pour Bangkok, ni de total d'invendus pour 2026. CHECK Le dernier chiffre solide donne 13 000 lots d'entrée de gamme invendus en 2024, contre 26 000 en 2023 (Thailand Business News, 1er avril 2025). Les rendements se contredisent aussi. CHECK Global Property Guide donne 5,93 % de rendement brut moyen (août 2026) et Numbeo 3,22 % au centre (24 août 2026). Les deux ne mesurent pas la même chose.
Le tableau des paliers de Bangkok, franchement nomme 28 immeubles, avec un prix de vente au mètre carré par palier.
Alors, faut-il acheter ? Non, sauf dans deux cas
Louez. C'est la réponse pour la plupart des lecteurs de cette page.
Voici l'arithmétique. Vous sortez 2 à 4 % à l'achat. À la revente, vous repayez votre part des droits, plus le timbre de 0,5 % ou la taxe de 3,3 %, plus la retenue à la source. L'aller-retour tourne autour de 6 à 8 %. À 1,95 % de hausse par an, il faut trois à quatre ans pour le couvrir.
- Achetez si vous restez dix ans ou plus. Le visa LTR court sur dix ans, en deux fois cinq : voyez les conditions du visa LTR.
- Achetez pour garder et louer, une fois le rendement compté après frais et impôt. Le rendement brut moyen de la ville est de 5,93 % (Global Property Guide, août 2026).
N'achetez pas si vous risquez de partir dans trois ans. N'achetez pas de villa sur un bail. N'achetez pas par une société. Louez d'abord, le temps d'une saison de pollution de l'air. Un achat ne se défait pas en quatre-vingt-dix jours.
La France et la Thaïlande sont liées par une convention fiscale de 1974. Et 180 jours dans une année civile vous rendent résident fiscal thaïlandais. Prenez conseil avant de signer.
Ce que cette page ne couvre pas
- Les 28 immeubles des cinq paliers, avec un prix de vente au mètre carré pour chacun
- Quels paliers facturent l'électricité au tarif public, et lesquels la refacturent de 6 à 8 THB le kWh
- Les quatre voies de visa qui décident si vous pouvez rester dix ans, avec leurs seuils et leurs dates
- Les cinq profils qui devraient choisir une autre ville, nommés un par un
Tout cela se trouve dans Bangkok, franchement — 21 pages, 29 €. Voir le sommaire
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Écrit par Mihailo Pavlovic. Nous avons modifié cette page le 21 septembre 2026.