Chiang Mai · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Chiang Mai en tant qu'étranger
Oui. Un étranger achète un lot de copropriété à Chiang Mai en pleine propriété, à son nom, sans agrément et sans prix minimum. La limite porte sur l'immeuble : 49 % de la surface vendable. Le terrain reste interdit. Mais le marché absorbe 1,6 % de son stock par mois, soit 57 mois d'invendus en juillet 2026. Louez.
À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 32,9 THB pour 1 dollar.
Un acheteur thaïlandais paie 300 bahts de droits de mutation, vous en payez 60 000
Sur un appartement à 3 millions de THB (91 200 $), un acheteur thaïlandais paie 300 THB de droits de mutation (9 $). Vous en payez 60 000 (1 824 $). C'est le même lot, et c'est la première ligne du budget de quiconque veut s'installer à Chiang Mai en propriétaire.
La remise à 0,01 % vaut pour les logements à 7 millions de THB (213 000 $) ou moins. Le conseil des ministres l'a prolongée le 30 juin 2026. Elle est réservée aux Thaïlandais (The Thaiger, 17 juillet 2026).
Le second chiffre commande tout le reste. Le marché absorbe 1,6 % de son stock chaque mois. À ce rythme, il faut 57 mois pour écouler les invendus, contre 47 mois un an plus tôt (The Thaiger, 17 juillet 2026).
Vous possédez le lot, jamais le terrain
Un étranger détient un lot de copropriété en pleine propriété. Aucun agrément, aucun prix plancher. La seule limite tient à l'immeuble : les étrangers y détiennent au plus 49 % de la surface vendable.
Le terrain, non. Une maison se tient donc par un bail de 30 ans, avec un droit de superficie ou un usufruit par-dessus.
Ce n'est pas la réforme dont vous avez peut-être entendu parler. En avril 2024, le conseil des ministres a approuvé une étude sur un quota à 75 % et des baux de 99 ans. Aucun texte n'a été voté. Le plafond reste celui de 1999 en septembre 2026. Aucune source parlementaire primaire n'a pu être consultée. CHECK
Chiang Mai ajoute sa contrainte. La ville compte plus de 100 immeubles de copropriété. Quinze ou seize sont au plafond étranger, ou tout près (The Thaiger, 17 juillet 2026). Dans ces immeubles, les lots se revendent 10 à 20 % moins cher, faute d'acheteurs étrangers. Sur 3 millions de THB, la décote vaut 300 000 à 600 000 THB (9 120 à 18 240 $).
L'argent doit venir de l'étranger. L'article 19 de la loi sur la copropriété exige que le prix arrive en devises étrangères. Votre banque thaïlandaise émet alors un formulaire Foreign Exchange Transaction, que le bureau des terres exige à l'enregistrement. Les banques ne le délivrent que pour les virements au-dessus de 50 000 $ ; en dessous, vous recevez une lettre bancaire à la place (PropertyScout, consulté le 10 septembre 2026). C'est un usage bancaire, pas une règle publiée. CHECK
Ouvrez donc un compte bancaire thaïlandais tôt, et envoyez la somme en un seul virement.
Un achat ne vous donne aucun titre de séjour. Les trois voies qui comptent ici restent le DTV, le visa LTR et Thailand Privilege. Aucune ne s'ouvre par un achat immobilier.
Les frais réels, sur un appartement à 3 millions de THB
Trois millions de THB, c'est environ 50 m² au prix moyen de la ville, 60 000 THB le mètre carré (The Thaiger, 17 juillet 2026).
| Poste | Taux | Sur 3 000 000 THB |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 2 % | 60 000 THB (1 824 $) |
| Droit de timbre (vendeur), si détient depuis 5 ans ou plus | 0,5 % | 15 000 THB (456 $) |
| Taxe commerciale spécifique (vendeur), si détention de moins de 5 ans | 3,3 % | 99 000 THB (3 009 $), au lieu du timbre |
| Remise réservée aux Thaïlandais | 0,01 % | 300 THB pour eux, 60 000 THB pour vous |
| Taxe foncière et bâtie, chaque année | — | quelques milliers de bahts |
| Charges de copropriété | non publié | aucun chiffre au mètre carré |
Taux et règles : The Thaiger, 17 juillet 2026. Aucune source consultée le 10 septembre 2026 ne publie de charges de copropriété pour Chiang Mai. CHECK
Le total à l'entrée, ce sont les droits de mutation seuls : 60 000 THB (1 824 $) si vous les payez en entier, 30 000 THB (912 $) si le partage est à moitié. Ils se négocient au bureau des terres ; un partage 50/50 est un usage courant, pas une obligation légale (Department of Lands, dol.go.th, consulté le 11 septembre 2026).
Le chiffre qui décide de l'achat
C'est le coût de l'aller-retour, pas le prix d'entrée. Vous payez 2 % à l'achat, en supposant que vous portez seul les droits de mutation. À la revente, l'agent prend 3 à 5 % (Thailand Starter Kit, 11 août 2026). Et une revente avant cinq ans ajoute 3,3 % de taxe commerciale spécifique.
Un aller-retour rapide coûte donc 8,3 à 10,3 % du prix. Sur 3 millions de THB, cela fait 249 000 à 309 000 THB (7 570 à 9 390 $). En partage des droits de mutation, le bas de la fourchette baisse encore.
Ces frais mangent un an et demi à deux ans de loyer brut, au rendement du centre.
Trois pièges, et ce qu'ils vous coûtent
Le bail vendu comme 90 ans en vaut 30. Le jugement de la Cour suprême 4655/2566 a annulé les renouvellements « 30 + 30 + 30 » convenus d'avance au-delà des trente premières années. L'affaire portait sur un bail de Phuket de 1990, où le locataire avait payé d'avance ses deux prolongations. Le numéro du jugement se lit comme 2023, mais les cabinets d'avocats situent la décision au 18 mars 2025. Ils donnent aussi ce paiement à la fois à 600 000 THB (18 250 $) et à 1,2 million de THB (36 500 $) (Addleshaw Goddard et Lexology, consulté le 10 septembre 2026). CHECK Vous achetez trente ans. Comptez sur trente.
Le prête-nom n'est pas une astuce. Une société thaïlandaise qui détient le terrain pendant que vous la contrôlez est illégale. Le 20 juillet 2026, plus de 250 policiers ont mené une descente sur 18 sites à Chiang Mai. La police a ouvert 31 procédures pénales portant sur 29 parcelles, pour 633 millions de THB (19,2 millions de dollars), et nommé 74 suspects (Bangkok Post et The Thaiger, 20–21 juillet 2026, consultés le 10 septembre 2026). C'était la cinquième phase d'une opération nationale ; cinq autres provinces sont annoncées. Les poursuites visent les actionnaires, thaïlandais comme étrangers. Le risque n'est pas une amende.
Le rendement garanti se paie en justice. Un programme de Hang Dong a vendu ses lots avec un loyer garanti. Plus de 100 acheteurs ont perdu plus de 300 millions de THB (9,1 millions de dollars). Le DSI instruit depuis 2022 (The Thaiger, 24 octobre 2024). Un rendement promis par le vendeur n'est pas un rendement.
Le marché ne monte pas, et personne ne date la reprise
Les ventes de programmes neufs ont baissé de 13,4 % en août 2025. Les achats chinois ont chuté de 33,5 % au premier semestre 2025. Les acheteurs birmans, américains et néerlandais progressaient. Ces chiffres viennent d'un article de presse, sans publication primaire consultable. CHECK
À l'échelle du pays, les transferts de copropriétés à des étrangers reculent aussi, à 3 241 unités, -17,3 %, pour 13,464 milliards de THB (409 millions de dollars), -17,9 % (REIC via Nation Thailand, 15 juin 2026). Bamboo Routes chiffre pourtant la hausse trimestrielle à Chiang Mai à 18 %, à 199 unités, et situe le prix médian plus haut, vers 74 000 THB le mètre carré, consulté le 10 septembre 2026. Une autre lecture des mêmes données REIC donne -28 % sur 2025. CHECK
L'offre reste profonde. FazWaz affichait 2 299 copropriétés à vendre dans la province le 8 septembre 2026, dont 93 % dans le district de Mueang.
Les prix, eux, tiennent. La moyenne de ville est de 60 000 THB le mètre carré (1 825 $). Numbeo donne 65 120 THB dans le centre (1 979 $) et 48 620 THB en dehors (1 478 $), consulté le 10 septembre 2026. C'est une fraction du prix de Paris intra-muros.
Le haut de Nimman/Suthep est le seul segment cher, à 80 000–120 000 THB le mètre carré (The Thaiger, 17 juillet 2026).
Personne ne publie de taux de vacance pour Chiang Mai (REIC, reic.or.th, consulté le 11 septembre 2026).
Le guide, lui, donne le prix de vente des trois paliers, immeuble par immeuble.
Alors, faut-il acheter à Chiang Mai ? Non, louez
Non. Louez. C'est le « non » le plus net de cette série.
Le calcul tient en trois lignes. Le rendement brut plafonne à 5,43 % dans le centre (Numbeo, 10 septembre 2026). Les agents annoncent 6 à 8 % à Nimman et dans la vieille ville, sans chiffre vérifiable derrière. CHECK En face, il y a 57 mois de stock invendu et un aller-retour à 8,3 % au minimum.
Acheter garde du sens dans un seul cas. Vous comptez vivre ici dix ans, vous connaissez déjà la ville, et vous avez trouvé le lot exact que vous voulez. Alors achetez, et oubliez la revente.
Comme placement, non. Sur un marché plat, les frais de l'aller-retour mangent le gain. Louez d'abord une année entière, saison des brûlis comprise. Une location vous coûte 2 mois de caution et 1 mois d'avance (The Thaiger, 11 août 2026), et vous laisse partir. Voyez la location d'un appartement à Chiang Mai.
Si vous achetez quand même, vérifiez deux points avant l'acompte. Le quota étranger de l'immeuble, d'abord. L'historique des crues de l'adresse, ensuite. Le Ping a débordé en septembre et en octobre 2024, et Chang Khlan a pris près d'un mètre d'eau (Al Jazeera et Pattaya Mail, octobre 2024). Les sept quartiers de Chiang Mai donnent le détail secteur par secteur.
Chiang Mai n'est peut-être pas la ville où poser votre argent. Les dix villes de la série sont comparées dans quelle ville vous correspond.
Ce que cette page ne couvre pas
- Les prix de vente des trois paliers, immeuble par immeuble, de 37 000 à 120 000 THB le mètre carré
- Le budget d'achat hors copropriété : les maisons de Hang Dong à 4 à 8 millions de THB, les villas de Mae Rim à partir de 8,5 millions
- Comment savoir qu'un immeuble a déjà atteint le plafond étranger de 49 %, avant de verser un acompte
- Les trois voies de visa, avec leurs seuils et la date de leur dernier durcissement
Tout cela se trouve dans Chiang Mai, franchement — 22 pages, 29 €. Voir le sommaire
Écrit par Mihailo Pavlovic. Nous avons modifié cette page le 21 septembre 2026.