Hô Chi Minh-Ville · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Hô Chi Minh-Ville en tant qu'étranger
Oui, un étranger peut acheter un appartement à Hô Chi Minh-Ville. La loi 27/2023/QH15 l'autorise depuis le 1er août 2024. Vous achetez cinquante ans, pas la pleine propriété. Le plafond est de 30 % des lots par immeuble. Et le titre reste introuvable : en mars 2026, Hanoï était la seule ville du pays à en délivrer aux étrangers.
Chiffres au 10 septembre 2026. Dollars convertis à VND 26 000 pour 1 dollar, le taux du 8 septembre 2026.
Cinquante ans, 30 % par immeuble, et une date que personne ne vous donnera
Ces trois limites font tout le dossier. La durée court sur cinquante ans. Le plafond est de 30 % des lots. La date de départ, elle, figure sur un certificat que cette ville ne délivre pas. Si vous préparez votre installation à Hô Chi Minh-Ville, commencez par là.
C'est pourtant le seul marché de la série où l'argument d'achat tient debout. Voici pourquoi. L'offre du cœur est rare. Le neuf du centre a touché 107 millions de VND le mètre carré (4 115 $) au premier trimestre 2026. C'est 11,8 % de plus en un an (Knight Frank via VnExpress, 5 avril 2026). Le 12 mai 2026, la ville a cessé d'autoriser des tours neuves dans les quartiers denses du centre (Tuoi Tre News, 12 mai 2026).
Rien ici n'est en surproduction. C'est l'inverse de Bangkok. Et cela ne suffit pas à faire une bonne affaire, pour les raisons qui suivent.
Ce que vous pouvez détenir, et ce que personne ne détient
Vous remplissez les conditions avec un passeport et une entrée valables. Vous devez être au Viêt Nam le jour de la signature, et ne pas avoir d'immunité diplomatique. Aucun prix minimum ne s'applique.
| La règle | Ce qu'elle dit |
|---|---|
| Durée | 50 ans à partir de la date du certificat, avec une prolongation de 50 ans sur demande avant l'échéance, examinée en 30 jours |
| Immeubles | 30 % des lots au maximum, pour l'ensemble des acheteurs étrangers |
| Maisons | 10 % des maisons d'un projet, et 250 maisons au maximum par équivalent de quartier de 10 000 habitants |
| Projets | Seulement ceux inscrits sur la liste publiée par la ville : six projets ajoutés le 18 mai 2026, deux le 29 mai 2026 |
| Exclusions | Les abords des sites de défense et de sécurité, les frontières, les îles et les sièges d'État de niveau provincial |
| Terrain | Jamais à vous. L'État le détient |
Sources : loi sur le logement 27/2023/QH15, en vigueur le 1er août 2024. Listes de projets ouverts aux étrangers : theinvestor.vn, 18 et 29 mai 2026.
Le terrain mérite une phrase de plus. Personne ne le possède au Viêt Nam, pas même un acheteur vietnamien. Vous achetez donc un droit d'usage daté, dans un immeuble, et rien d'autre.
Le livret rose manque à l'appel, et c'est le vrai problème
Le titre de propriété s'appelle ici le livret rose. Une note de cabinet d'avocats a été mise à jour le 23 mars 2026. Elle dit que Hanoï est la seule ville du pays à en délivrer aux étrangers. Les acheteurs de Hô Chi Minh-Ville, écrit-elle, devront peut-être attendre. La même page disait encore cela en septembre 2026 (vietnam-briefing.com, lue le 10 septembre 2026).
Ce n'est pas une interdiction. Ce n'est pas non plus une formalité. Sans file d'attente publiée et sans date engagée, traitez ce retard en années, pas en mois. CHECK Cette lecture vient d'une note de cabinet, pas d'un chiffre publié par la ville.
Sans livret rose, vous tenez un contrat, pas un titre inscrit. Vous pouvez habiter le logement, le meubler et le louer. Le revendre, l'hypothéquer ou prouver que vous en êtes le propriétaire est une autre affaire.
Les frais, calculés sur un vrai prix
Voici 70 m² neufs au centre, au prix record du premier trimestre 2026.
| Poste | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Prix du logement, 70 m² à 107 millions le m² | — | 7,49 milliards de VND (288 077 $) |
| TVA sur le neuf | 10 % | 749 millions de VND (28 808 $) |
| Fonds d'entretien | 2 % | 149,8 millions de VND (5 762 $) |
| Droit d'enregistrement | 0,5 % | 37,45 millions de VND (1 440 $) |
| Total à sortir | — | 8,43 milliards de VND (324 087 $) |
Ces trois taux sont l'usage courant du marché, pas un barème 2026 revérifié auprès de l'administration fiscale. CHECK
Viennent ensuite les charges de copropriété, de 13 000 à 38 500 VND le m² par mois selon l'immeuble (rentapartment.vn, 8 septembre 2026). Sur 70 m², cela fait de 910 000 à 2 695 000 VND par mois, soit 35 à 104 $.
Louer le bien ajoute un impôt. Au-delà de 500 millions de VND de loyers par an (19 231 $), vous payez 5 % de TVA plus 5 % d'impôt sur le revenu. La patente des bailleurs a disparu le 1er janvier 2026. Les sources ne s'accordent pas sur le texte qui l'a supprimée. D'un côté le décret 68/2026 et la circulaire 18/2026, de l'autre la résolution 198/2025/QH15. CHECK À la revente, le vendeur paie 2 % d'impôt sur le revenu.
Trois pièges, et ce qu'ils coûtent
Le quota de 30 % est déjà atteint dans votre immeuble. Vous signez, vous versez, et l'enregistrement ne peut pas se faire à votre nom. Demandez par écrit le compte étranger actuel de l'immeuble avant le moindre paiement. Ce plafond est maintenant surveillé. Le 8 septembre 2026, SonKim Land a été sanctionné à Gateway Thao Dien. Le promoteur n'avait pas déclaré 136 ventes à des acheteurs étrangers (Tuoi Tre News, 8 septembre 2026).
L'horloge démarre sur un papier que vous n'avez pas. Les cinquante ans courent à partir de la date portée sur le certificat. Sans certificat, personne ne peut dire quand votre propriété s'arrête. Vous ne pouvez donc pas chiffrer ce qu'il vous restera à vendre dans dix ans.
Vous n'emprunterez pas sur place. Ouvrir un compte bancaire vietnamien demande un permis de travail, une carte de séjour d'au moins douze mois ou un visa investisseur. Lisez d'abord les visas vietnamiens et ce qu'ils autorisent. Même avec les papiers, le calcul ne passe pas. Le taux de crédit tourne à 8,64 % et le rendement locatif brut à 2,89 % au centre (Numbeo, 29 août 2026).
Le marché, avec ses chiffres et leurs dates
| Mesure | Chiffre | Source et date |
|---|---|---|
| Neuf, cœur de ville | 107 millions de VND le m² (4 115 $), +11,8 % sur un an | Knight Frank via VnExpress, 5 avril 2026 |
| Revente, ville entière | 108 millions le m² (4 154 $) au deuxième trimestre 2026, après +22,5 % en 2025 | Ministère de la Construction via Tuoi Tre News, 22 août 2026 |
| Neuf, ville élargie | 76 millions le m² environ (2 923 $) | CBRE via vir.com.vn, 26 août 2026 |
| Neuf, deuxième trimestre 2026 | 6 209 $ le m², −15 % sur le trimestre, +29 % sur un an | Cushman & Wakefield, 1er août 2026 |
| Annonces des portails | 58,7 à 69 millions le m² (2 258 à 2 654 $), sur 13 439 offres | batdongsan.com.vn, 8 septembre 2026 |
| Centre, indice grand public | 123,8 millions le m² (4 763 $) | Numbeo, 29 août 2026 |
Ces six chiffres ne décrivent pas le même objet. CHECK La fusion du 1er juillet 2025 mélange un cœur à 107 millions et un ancien Binh Duong autour de 60 millions. Lisez au niveau du quartier, comme le fait la page sur les quartiers de Hô Chi Minh-Ville.
Le volume, lui, ralentit. Le deuxième trimestre 2026 a compté 26 567 ventes, en baisse de 14 % sur le trimestre. Les lancements neufs ont dépassé 1 300 lots, en baisse de 53 % sur un an. L'absorption est de 31 % (Cushman & Wakefield, 1er août 2026, vérifié le 10 septembre 2026). Environ 50 000 logements arrivent en 2026 et 2027. Plus de 15 000 lancements sont attendus en 2027.
La sortie reste le point faible. À Hanoï, en août 2026, les acheteurs sur plan peinaient à revendre, avec des prix en baisse et des taux élevés (VnExpress, 8 août 2026). Hanoï n'est pas Saïgon. Le signal mérite quand même d'être noté avant de signer.
Alors, faut-il acheter ici ? Pas la première année
Non. Louez douze mois, puis décidez avec vos propres relevés.
L'argument pour acheter existe, et il est meilleur qu'ailleurs dans cette série. L'offre du centre est rare. Elle se raréfie encore depuis l'arrêt de mai 2026 sur les tours du centre. Et les prix du cœur ont fixé un record au premier trimestre 2026.
L'argument contre pèse plus lourd. Cinquante ans n'est pas la pleine propriété. Le rendement brut est de 2,89 % au centre et de 3,83 % en dehors. Le taux de crédit, lui, est de 8,64 % (Numbeo, 29 août 2026). Emprunter pour acheter ici coûte plus cher que le logement ne rapporte. Le rapport prix-revenu local est de 33,6, ce qui dit à quel point la hausse repose sur autre chose que les salaires.
Achetez seulement si ces trois conditions sont vraies en même temps.
- Vous payez comptant, sans crédit local ni crédit étranger adossé au bien.
- Vous gardez le logement dix ans ou plus.
- Vous acceptez d'attendre le livret rose sans date promise.
S'il en manque une, louez. Pour la plupart des gens qui lisent cette page, il en manque au moins une, et la réponse franche est donc non.
Cette page vous dit si l'achat est possible et ce qu'il coûte. Le guide descend d'un cran, avec cinq paliers d'immeubles et, pour chacun, le prix de vente au mètre carré demandé.
Ce que cette page ne couvre pas
- Les cinq paliers d'immeubles, avec les prix de vente au mètre carré demandés, de 25 millions de VND dans l'ancien à 377 millions en revente à Grand Marina
- Les charges de copropriété immeuble par immeuble, de 13 000 à 38 500 VND le m² par mois
- Les voies de visa qui donnent une carte de séjour, la seule clé qui ouvre un compte bancaire vietnamien
- La convention fiscale franco-vietnamienne du 10 février 1993, et la ligne des 180 jours qui décide de votre résidence fiscale
Tout cela se trouve dans Hô Chi Minh-Ville, franchement — 21 pages, 29 €. Voir le sommaire
À lire ensuite
Avant d'acheter, vous louerez. La page louer un appartement à Hô Chi Minh-Ville donne l'argent du départ, le tarif d'électricité du propriétaire et les arnaques locales. Vous hésitez encore entre plusieurs villes ? La page comparez les dix villes les classe sur le loyer, l'air et les visas.