Pattaya · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Pattaya en tant qu'étranger
Non, n'achetez pas à Pattaya. Vous pouvez posséder un appartement à votre nom, dans la limite de 49 % de la surface d'un immeuble. Mais la côte est porte environ 42 000 lots invendus, près de deux ans de stock, au relevé de mai 2026. Les reventes partent 5 à 15 % sous le prix d'achat sur plan, d'après un rapport d'agence de 2026.
À jour au 9 septembre 2026. Dollars convertis à 32,9 bahts pour 1 dollar, taux du 8 septembre 2026. Prix de vente : relevés PropertyScout et FazWaz du 9 septembre 2026. Offre et absorption : CBRE, mai 2026, et Agency for Real Estate Affairs du 20 février 2026.
Ce marché s'achète bien et se revend mal. Un rapport d'agence de 2026 donne des reventes de 5 à 15 % sous le prix payé sur plan, en 8 à 18 mois. CHECK Ce rapport ne cite ni lien ni date. Des données mieux tenues vont dans le même sens. Un lot en surplus reste en moyenne 180 jours sur le marché, contre 30 à 60 jours pour le bord de mer de premier rang (21 août 2026). La décision de s'installer à Pattaya et celle d'y acheter ne se prennent pas le même jour.
Vous possédez l'appartement, jamais le terrain
Un étranger détient un lot de copropriété en pleine propriété, à son nom. C'est l'article 19 de la loi sur la copropriété. Aucun visa particulier n'est demandé.
La limite est le quota de l'immeuble : 49 % de la surface vendable pour l'ensemble des étrangers. Dans les meilleures tours du nord de Pattaya, ce quota est souvent presque plein (21 août 2026). Vous attendez alors, vous payez une prime, ou vous prenez un lot du quota thaïlandais.
L'argent doit venir de l'étranger, en devise étrangère et à votre nom. À partir de 50 000 $, votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction. Le cadastre le réclame au transfert. Cela se prépare avec un compte bancaire thaïlandais.
Le terrain, non : un étranger ne peut pas en posséder. Une maison se tient sur un bail de trente ans enregistré, avec un droit de superficie sur le bâti. En mars 2025, la Cour suprême a jugé que les clauses « 30 + 30 + 30 » convenues d'avance ne valent pas au-delà du premier terme. Tenez trente ans pour le vrai chiffre.
Sur un appartement médian, la signature coûte 94 300 THB
Le prix médian d'une copropriété est de 3,77 millions de THB (114 590 $), au 20 octobre 2025. La ville tourne autour de 70 000 THB le mètre carré (2 128 $). Soit environ 54 m².
| Ligne | Taux | Sur 3,77 millions de THB |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 2 % de la valeur estimée | 75 400 THB (2 292 $), moitié moitié par usage |
| Fonds de réserve | 350 THB le m², une fois | 18 900 THB (574 $) |
| Total à la signature | 94 300 THB (2 866 $) | |
| Charges de copropriété | 50 THB le m² par mois | 2 700 THB par mois (82 $) |
| Impôt foncier | 0,02 % par an | 754 THB par an (23 $) |
Le partage se négocie, et le vendeur cède rarement. Les 2 % s'appliquent en entier aux étrangers. L'allègement à 0,01 % ne vaut que pour les personnes physiques thaïlandaises, à 7 millions de THB ou moins, jusqu'au 30 juin 2027. CHECK Un article immobilier du 21 août 2026 donne ce 0,01 % comme un taux général, sans condition de nationalité. Faites confirmer votre taux avant de signer.
Les tours du bord de mer demandent plus. CHECK Aucune grille de charges n'y est publiée.
Trois pièges, et ce qu'ils coûtent
Le quota, tant qu'il n'est pas écrit. Un lot vendu hors quota étranger reste un lot thaïlandais. Vous ne le revendrez qu'à un acheteur thaïlandais, sur un marché en surplus. Faites écrire votre position avant de verser un baht.
La société prête-nom. Une société thaïlandaise qui détient le terrain pendant que vous la contrôlez est une infraction, pas un montage. Les contrôles se sont durcis le 1er janvier 2026, puis le 1er avril 2026. Le registre du commerce examine 36 277 sociétés détenant du foncier avec un lien étranger (17 août 2026).
Le rendement garanti. Le promoteur promet un remplissage deux ou trois ans. La garantie finie, l'occupation tombe de 15 à 25 points. CHECK Ce chiffre vient du même rapport non sourcé que la décote. Il concorde pourtant avec le reste. La location courte tourne entre 55 et 70 % sur l'année, contre 90 à 95 % pour un bail long.
Le marché est en surplus, et les grues tournent encore
La côte est du golfe porte environ 42 000 lots invendus, près de deux ans de ventes au rythme actuel (CBRE, mai 2026). Pattaya a lancé 6 997 lots en un seul semestre. Colliers jugeait que ce marché ne devait pas dépasser 4 000 lots neufs par an (15 septembre 2024).
Le 20 février 2026, l'Agency for Real Estate Affairs décrivait toujours un surplus net, concentré à Jomtien et sur le bord de mer sud. CHECK Ce rapport ne donne aucun chiffre, seulement le constat. Les chantiers qui publient un compte totalisent plus de 10 000 lots.
Les prix bougent peu. La hausse est d'environ 3 % sur un an (20 octobre 2025). CBRE mesurait 2,1 % en nominal pour 2024, soit moins 0,7 % en réel. Un agrégateur annonce 4,2 % de hausse en 2026. CHECK Ce chiffre contredit toutes les autres sources et ne cite aucune donnée.
Les étrangers ont fait transférer environ 14 899 lots en Thaïlande en 2025, et la province de Chonburi en a pris près d'un tiers (21 août 2026). Les rendements bruts vont de 5 à 8 %, contre 4 à 6 % à Bangkok. Le net tombe 1,5 à 2,5 points plus bas. Le milieu de gamme se paie entre 2 111 et 3 129 $ le mètre carré, moins qu'à Bordeaux.
Cette page vous dit si l'achat est possible et ce qu'il coûte. Le guide donne le prix de vente au mètre carré des 34 immeubles nommés, palier par palier.
Alors, faut-il acheter ? Non, louez d'abord
Louez douze mois, et plutôt deux ans. Vous saurez quel secteur vous supportez, et vous aurez vécu une saison des pluies.
Faites l'arithmétique de la sortie avant l'entrée.
Sur les 3,77 millions de THB pris plus haut, les frais de vendeur vont de 3 à 6 %, et l'agence de 3 à 5 %. Cela fait 301 600 à 414 700 THB (9 167 à 12 605 $).
Si vous avez acheté sur plan, ajoutez la décote de 5 à 15 %, soit 188 500 à 565 500 THB (5 729 à 17 188 $).
Votre sortie coûte donc 490 100 à 980 200 THB, soit 14 897 à 29 793 $. Et elle prend 8 à 18 mois. La borne basse paie trente mois de loyer à 16 000 THB.
Deux profils s'en sortent. Celui qui achète de l'ancien pour y vivre dix ans, comptant. Et celui qui n'aura jamais besoin de liquidité. Ce guide ne donne aucun conseil de placement.
Si vous achetez quand même, tenez trois règles. Achetez de l'ancien, car la décote y est déjà passée. Faites écrire votre position dans le quota étranger. Et acceptez que votre sortie prenne un an.
Pour tous les autres, le surplus est une bonne nouvelle, si vous restez locataire. Louer à Pattaya suit ses propres règles, et la caution y pèse moins qu'un droit de mutation. Si la ville n'est pas encore arrêtée, comparez les dix villes de la série d'abord.
Ce que cette page ne couvre pas
- Le prix de vente au mètre carré des 34 immeubles nommés, de 45 000 à 220 000 THB
- Ce que la détention coûte chaque mois, électricité au tarif resort de 6 à 8 THB l'unité comprise
- Les budgets mensuels aux trois niveaux, de 30 400 à 62 100 THB, poste par poste
- Les six secteurs comparés, avec le défaut honnête de chacun
Tout cela se trouve dans Pattaya, franchement — 21 pages, 29 €. Voir le sommaire