La propriété foncière à Bali, pour les étrangers

La pleine propriété indonésienne est fermée aux étrangers. Le marché vend six montages. Deux mettent votre nom sur un certificat au bureau foncier, au-dessus du seuil balinais seulement. Il vaut 5 milliards d'IDR (283 286 $) en maison, 2 milliards (113 314 $) en appartement, par décret du 12 septembre 2022. Un troisième certificat existe, au nom de la société. Un autre ne laisse qu'un acte notarié. Le dernier met le titre au nom d'un tiers.

À jour au 9 septembre 2026 · taux du 8 septembre 2026, à 17 650 IDR pour 1 dollar.

Se tromper de montage coûte le bien entier, pas une amende

Ce choix fixe ce que vous perdez en cas d'erreur. Pour qui veut s'installer à Bali, l'écart se compte en dizaines de milliers de dollars, pas en simples démarches.

Le montage au prête-nom est nul depuis 1960. L'article 26, alinéa 2, de la loi agraire est net. Il annule de plein droit tout transfert de pleine propriété à un étranger, direct ou indirect (id.wikisource.org, texte lu le 10 septembre 2026). Le terrain revient alors à l'État, et les sommes déjà versées ne se récupèrent pas. À Canggu, l'are de terrain en pleine propriété coûte 1,65 milliard d'IDR (93 484 $) ; une villa de trois chambres y demande 11,8 milliards d'IDR (668 555 $) (Bali Home Immo, 8 septembre 2026). C'est la totalité qui est en jeu, pas une pénalité.

Le mauvais zonage coûte pareil, en nature. Le 21 juillet 2025, les autorités ont rasé 45 commerces à la plage de Bingin pour violation du plan d'urbanisme, avec cinq cents ouvriers déployés sur le site (The Bali Sun, 22 juillet 2025 ; 26 novembre 2025). Le gouverneur Koster a compté 48 bâtiments sur place ce même jour, un décompte différent, pas un chiffre rival. Aucune liste officielle n'a jamais paru.

Six choses sont vendues, deux seulement mettent votre nom sur un titre

Une seule question compte : qui a son nom sur le papier ? Et ce papier existe-t-il au bureau foncier, le BPN ?

Sources : loi agraire n° 5 de 1960 (id.wikisource.org, 10 septembre 2026). Décret Kepmen ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022 du 12 septembre 2022, cité par The Bali Sun le 9 avril 2024. Source : balivillasales.com, lu le 10 septembre 2026.

Aucune médiane de location à une ou deux chambres n'atteint ce seuil. La médiane en bail à Canggu, à une chambre, est de 2,23 milliards d'IDR (126 346 $). À deux chambres, elle va de 3,89 milliards à Canggu à 4,21 milliards à Uluwatu, avec 4,19 milliards à Ubud entre les deux (Bali Home Immo, 8 septembre 2026). Seule la villa de trois chambres franchit le seuil : 7,6 milliards d'IDR (430 595 $) de médiane en bail à Canggu. C'est une médiane de marché, pas le seuil légal, et le bail ne donne aucun certificat. Pour tout le marché intermédiaire, le Hak Sewa n'est pas une option parmi d'autres. C'est la seule voie, et c'est celle sans certificat.

Le livre chiffre les cinq paliers de logement de Bali, du kost à la résidence de marque. Il donne leur prix d'achat, palier par palier — voir le sommaire des guides.

Ce refus élimine des profils précis, du visa doré à l'auto-entrepreneur

• Quiconque veut un titre à son nom, sans exception. Ni le porteur du visa doré E28, entré avec 5 000 000 $ pour dix ans, ni le titulaire d'un KITAP de trente ans. Un mariage avec une personne balinaise ne transfère pas non plus le Hak Milik. Des responsables provinciaux dénoncent publiquement ces montages (The Bali Sun, 11 avril 2025).
• Quiconque achète sous ces seuils. C'est tout le marché intermédiaire de Bali, et le Hak Sewa y est la seule voie.
• L'indépendant, l'auto-entrepreneur français, le gérant qui se verse des dividendes. La voie de permis de séjour la plus réaliste pour le Hak Pakai exige un contrat salarié. Il faut un employeur étranger payant 60 000 $ par an. Sans lien salarié, elle se ferme. C'est la position la plus fragile que cette série décrit pour un lecteur français.
• Quiconque a besoin d'un prêt. Aucune banque locale ne prête à un étranger. Tout se règle en liquide.
• Quiconque veut louer le bien. La location d'un logement en Hak Pakai peut être interdite purement et simplement (sevenstonesindonesia.com, 2026).
• Une famille qui veut un second bien. Le Hak Pakai plafonne à un logement par famille, sur 2 000 m² au plus (detik.com, 21 décembre 2024).
• Quiconque est en zone verte ou de conservation, quel que soit son certificat. Zona Hijau et Zona Konservasi interdisent la villa et l'hébergement payant (baliexception.com, mis à jour le 12 juillet 2026). Balangan (environ vingt commerces) et Melasti (huit) sont les prochains sur la liste après Bingin (The Bali Sun, 15 août 2025).

Sept voies existent, du loyer de trois mois au prête-nom à refuser

Sur l'option 3, le tarif du notaire est plafonné à 1 % de la transaction par la loi, pas un usage négociable (PP 37/1998, Pasal 32 ; balivillasales.com, lu le 10 septembre 2026). Sur l'option 4, aucun permis de séjour n'est exigé à l'avance : le PP 18/2021 accepte un visa, un passeport ou un titre de séjour, au choix (Pasal 69 et son Penjelasan). Cessez de remplir la condition et vous avez un an pour céder le bien avant qu'il ne s'éteigne de plein droit (Pasal 50).

La location à Bali détaille l'année payée d'avance pour qui reste sous ce seuil. Acheter un bien à Bali chiffre le calcul du bail poste par poste. Les règles nationales sont posées sur la propriété étrangère en Indonésie. Si le titre compte plus que Bali elle-même, comparez les dix villes avant de signer quoi que ce soit.