Phuket · Édition 9 septembre 2026
Acheter un bien à Phuket en tant qu'étranger
Oui pour un appartement, non pour une villa. Un étranger détient un lot de copropriété en pleine propriété, à son nom, dans la limite de 49 % de la surface vendable de l'immeuble. Le terrain sous une villa reste interdit. Les frais d'acheteur vont de 2,5 à 6,3 % du prix, chiffres du 24 juillet 2026.
À jour au 9 septembre 2026. Dollars convertis à 32,9 bahts pour 1 dollar, taux du 8 septembre 2026. Qui envisage de s'installer à Phuket loue d'abord et lit cette page avant de signer.
Au-dessus de 40 millions de THB, l'île porte 77 mois de stock
Le marché des villas est bloqué. Au premier semestre 2025, les lancements ont chuté de 74,3 %, à 298 unités. Il restait 1 908 villas invendues, pour 73,73 milliards de THB (2,24 milliards de dollars). L'absorption mensuelle est tombée de 5,5 % à 1,8 % (REIC et association immobilière de Phuket, 2 octobre 2025).
Au-dessus de 40 millions de THB (1,22 million de dollars), Bang Tao et Surin comptaient 249 villas invendues contre 20 vendues. Cela fait 77 mois d'écoulement. À Rawai, entre 20 et 40 millions de THB, le calcul donne 244 mois. Kamala est la plus saine, à neuf mois. L'ancien a pris 63 % des transactions.
Phuket est une bonne île pour acheter. C'en est une mauvaise pour vendre.
Vous possédez l'appartement, jamais le terrain sous la villa
L'article 19 de la loi sur la copropriété vous ouvre la pleine propriété d'un lot. La seule limite est le quota de l'immeuble : 49 % de la surface vendable. Il n'y a pas de prix minimum, et aucun agrément à demander.
L'argent doit venir de l'étranger, en devise étrangère, à votre nom. Votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction à partir de 50 000 $, et une lettre bancaire en dessous. Sans ce document, le cadastre n'enregistre pas le transfert. C'est la première raison d'ouvrir un compte bancaire thaïlandais avant de chercher un bien.
Il n'y a pas de notaire. Votre avocat vérifie le titre Chanote, puis demande la confirmation écrite du quota.
La villa suit un autre régime. Le bâti vous revient par un droit de superficie, et le sol par un bail enregistré de trente ans. L'usufruit est l'autre voie.
Emprunter coûte cher. Hors de Thaïlande, les prêteurs vont à 50 ou 70 % de la valeur. Sur place, 50 %, à 8 à 12 % d'intérêt.
Ce que 5 millions de THB coûtent vraiment
Prenez un deux-pièces de 55 m², au prix médian de l'île. À 91 757 THB le mètre carré, il coûte 5,05 millions de THB (153 000 $) (FazWaz, juin 2026).
| Poste | Taux | Sur 5 millions de THB |
|---|---|---|
| Droits de mutation, acheteur | 2 % de la valeur estimée | 100 000 THB (3 040 $) |
| Taxe commerciale, vendeur, sous 5 ans | 3,3 % | 165 000 THB (5 015 $) |
| Droit de timbre, vendeur, après 5 ans | 0,5 % | 25 000 THB (760 $) |
| Impôt foncier, tous les ans | 0,02 % | 1 000 THB (30 $) |
| Bail de villa | 1,1 % des loyers de la période | selon la durée |
| Total acheteur, tout compris | 2,5 à 6,3 % | 125 000 à 315 000 THB (3 800 à 9 575 $) |
Taux relevés les 24 juillet et 26 août 2026.
Les étrangers paient les 2 % entiers. L'allègement à 0,01 % et le prêt à 100 % de la valeur ne valent que pour les personnes physiques thaïlandaises. Le bien doit coûter 7 millions de THB au plus, et la mesure tombe le 30 juin 2027 (thephuketnews.com, 6 septembre 2026). Un promoteur ne peut vous répercuter que 1 %.
Trois pièges, et ce que chacun coûte
La société prête-nom. Une société thaïlandaise détient le terrain, et vous la contrôlez. Ce n'est pas un montage, c'est une infraction. Les contrôles se sont durcis le 1er janvier 2026, puis le 1er avril. Le registre du commerce examine 36 277 sociétés détenant du foncier avec un lien étranger (nationthailand.com, 18 août 2026). La peine va jusqu'à trois ans de prison, 1 million de THB d'amende et la vente forcée du terrain.
Le « 30 + 30 + 30 ». En mars 2025, la Cour suprême a tranché. Les clauses de renouvellement convenues d'avance ne valent pas au-delà du premier terme. Trente ans est la vraie durée. Le piège coûte un prix de quatre-vingt-dix ans pour trente ans de jouissance. Un bail de plus de trois ans doit aussi être enregistré au cadastre pour être opposable.
Le terrain qui ne se construit pas. Un terrain issu d'une forêt ou d'un parc peut être repris sans prescription. Au-dessus de 80 mètres d'altitude, ou sur une pente de plus de 35 %, on ne construit pas. Vérifiez aussi la servitude de passage (thethaiger.com, 24 juillet 2026).
Un programme sur plan qui vend un « rendement locatif garanti » vend une promesse, pas un bail. Le rendement brut de l'île a tourné à 5,8 % en 2025, dans une fourchette de 3,2 à 9,1 %. Comparez le taux promis à cette fourchette.
Le marché des copropriétés reste profond
Il reste 40 600 lots à vendre dans 343 programmes. De 6 000 à 8 000 lots de plus arrivent en 2026 (thethaiger.com, juillet 2026). Personne ne publie de taux de vacance pour Phuket. CHECK Aucune série de vacance n'existe pour l'île, ni publique ni privée.
Le neuf se vend 139 000 THB le mètre carré contre 100 000 en revente, soit 39 % de prime (thethaiger.com, 24 juillet 2026). Une autre lecture des mêmes données donne 68 000 THB pour l'ancien et 121 000 pour le neuf. CHECK Les deux séries s'accordent sur le sens de l'écart, pas sur sa taille.
Le stock invendu se compte de deux façons. Un relevé du 24 juillet 2026 donne 10 159 lots invendus, pour 77,078 milliards de THB, à mai 2025. CHECK Ce total couvre tous les types de biens, pas seulement les villas.
Au premier semestre 2026, les transferts à des étrangers sont tombés de 8,8 %, à 6 533 lots. Les Russes ont gagné 75,9 % en valeur, surtout à Phuket (REIC, 29 août 2026). Le recul chinois était donné à 38,8 % au premier trimestre (REIC, juin 2026). Sur le semestre entier, il revient à 27,7 %.
Alors, faut-il acheter à Phuket ?
Non pour une villa. Oui pour un appartement, à trois conditions.
Un lot dans le quota étranger est la version propre : pleine propriété, à votre nom, sans agrément. Vous avez loué une saison complète sur place. Vous achetez en revente ou dans du neuf déjà livré. Et vous n'avez pas besoin de revendre vite. Louer un logement à Phuket coûte deux mois de caution plus un mois d'avance.
La villa, non. Le sol n'est pas à vous, et trente ans est la vraie durée. Le coin le plus faible reste le sur plan de 10 à 40 millions de THB, à l'intérieur et à Rawai. Les secteurs où vivent les étrangers se louent très bien et se revendent mal.
Si vous voulez vraiment une villa, achetez en revente et négociez comme si personne d'autre ne venait. Phuket est une mauvaise île pour un propriétaire qui doit vendre vite.
Le guide range 26 immeubles en trois paliers, avec le prix au mètre carré de chaque palier.
Ce que cette page ne couvre pas
- Les 26 immeubles des trois paliers, avec leurs loyers et leur prix au mètre carré
- Les fourchettes d'achat des villas, de 40 à 138 millions de THB, et la médiane par type de bien
- La comparaison chiffrée avec Miami, au loyer comme à l'achat
- Les quatre voies de visa qui comptent ici, et le changement du 15 septembre 2026
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