Acheter un bien à Phuket en tant qu'étranger

Louez d'abord, presque toujours. Si vous achetez, choisissez un lot dans le quota étranger : pleine propriété, à votre nom, sans agrément ni prix minimum. Le terrain sous une villa reste hors de portée. Les frais d'acheteur vont de 2,5 à 6,3 % du prix, et l'étranger paie les 2 % entiers de droits de mutation, en septembre 2026.

À jour au 9 septembre 2026. Dollars convertis à 32,9 bahts pour 1 dollar, taux du 8 septembre 2026. Qui envisage de s'installer à Phuket avec du capital doit lire cette page avant de signer.

Au-dessus de 40 millions de THB, l'île porte 77 mois de stock

Le marché des villas est bloqué. Au premier semestre 2025, les lancements ont chuté de 74,3 %, à 298 unités, et les ventes de 70 %, à 231. Il restait 1 908 villas invendues, pour 73,73 milliards de THB (2,24 milliards de dollars) (REIC et association immobilière de Phuket, 2 octobre 2025). L'absorption mensuelle est tombée de 5,5 % à 1,8 %.

Au-dessus de 40 millions de THB (1,22 million de dollars), Bang Tao et Surin comptaient 249 villas invendues contre 20 vendues. Cela fait 77 mois d'écoulement. À Rawai, entre 20 et 40 millions de THB, le calcul donne 244 mois. Kamala est la plus saine, à neuf mois. L'ancien a pris 63 % des transactions.

Phuket est une bonne île pour acheter. C'en est une mauvaise pour vendre.

Vous possédez l'appartement, jamais le terrain sous la villa

L'article 19 de la loi sur la copropriété vous ouvre la pleine propriété d'un lot. La seule limite est le quota de l'immeuble : 49 % de la surface vendable. Il n'y a pas de prix minimum, et aucun agrément à demander.

L'argent doit venir de l'étranger, en devise étrangère, à votre nom. Votre banque délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction à partir de 50 000 $, et une lettre bancaire en dessous. Sans ce document, le cadastre n'enregistre pas le transfert. C'est la première raison d'ouvrir un compte bancaire thaïlandais avant de chercher un bien.

Il n'y a pas de notaire. Votre avocat vérifie le titre Chanote, puis demande la confirmation écrite du quota.

La villa suit un autre régime. Le bâti vous revient par un droit de superficie, et le sol par un bail enregistré de trente ans. L'usufruit est l'autre voie.

Emprunter coûte cher. Hors de Thaïlande, les prêteurs vont à 50 ou 70 % de la valeur. Sur place, 50 %, à 8 à 12 % d'intérêt.

Ce que 5 millions de THB coûtent vraiment

Prenez un logement d'une chambre de 54 m², au prix médian de l'île. À 91 757 THB le mètre carré, il coûte environ 5 millions de THB (152 000 $) (FazWaz, décembre 2025 à mai 2026, via thethaiger.com, 13 juin 2026).

Taux relevés les 24 juillet et 26 août 2026.

Les étrangers paient les 2 % entiers. L'allègement à 0,01 % et le prêt à 100 % de la valeur ne valent que pour les personnes physiques thaïlandaises. Le bien doit coûter 7 millions de THB au plus, et la mesure tombe le 30 juin 2027 (thephuketnews.com, 6 septembre 2026). Un promoteur ne peut vous répercuter que 1 %.

Trois pièges, et ce que chacun coûte

La société prête-nom. Une société thaïlandaise détient le terrain, et vous la contrôlez. Ce n'est pas un montage, c'est une infraction aux articles 36 et 37 de la loi sur les activités commerciales étrangères. Les contrôles se sont durcis le 1er janvier 2026, puis le 1er avril. Le registre du commerce examine 36 277 sociétés détenant du foncier avec un lien étranger, dont 31 516 à 49 % ou moins de capital étranger (nationthailand.com, 18 août 2026). La peine va jusqu'à trois ans de prison, de 100 000 à 1 million de THB d'amende (3 040 à 30 400 $), et la vente forcée du terrain. Les villas détenues par une société se revendent aussi mal aujourd'hui (edgeprop.sg, 4 juin 2026).

Le « 30 + 30 + 30 ». En mars 2025, la Cour suprême a tranché. Les clauses de renouvellement convenues d'avance ne valent pas au-delà du premier terme. Trente ans est la vraie durée. Le piège coûte un prix de quatre-vingt-dix ans pour trente ans de jouissance. Un bail de plus de trois ans doit aussi être enregistré au cadastre pour être opposable.

Le terrain qui ne se construit pas. Un terrain issu d'une forêt ou d'un parc peut être repris sans prescription. Au-dessus de 80 mètres d'altitude, ou sur une pente de plus de 35 %, on ne construit pas. Vérifiez aussi la servitude de passage (thethaiger.com, 24 juillet 2026).

Le marché des copropriétés reste profond

Le marché a lancé 45 066 lots entre 2021 et 2025, dont environ 25 000 rien qu'en 2024 et 2025. Il reste 40 600 lots à vendre dans 343 programmes, et de 6 000 à 8 000 lots de plus arrivent en 2026 (thethaiger.com, juin et juillet 2026). Sur 6 563 lots de villas, 2 614 restent invendus (edgeprop.sg, 4 juin 2026).

Personne ne publie de taux de vacance pour Phuket : ni le REIC ni la Banque de Thaïlande n'ont de série sur ce point (relevé au 11 septembre 2026).

Le neuf se vend 139 000 THB le mètre carré contre 100 000 en revente, soit 39 % de prime (thethaiger.com, 24 juillet 2026). Une autre lecture des mêmes données donne 68 000 THB pour l'ancien et 121 000 pour le neuf. CHECK Aucune des deux séries ne montre son échantillon, et elles ne s'accordent que sur le sens de l'écart, pas sur sa taille.

Le prix se joue aussi par quartier. Cherngtalay et Bang Tao dépassent 156 000 THB/m² (4 740 $), Karon tourne à 144 000 (4 380 $), Phuket Town descend à 86 000 (2 610 $). Rawai affiche 91 666 sur le relevé de décembre 2025 à mai 2026, et environ 130 000 sur celui de juillet 2026. CHECK Les deux relevés se contredisent, et les deux chiffres sont donnés (thethaiger.com, 13 juin et 24 juillet 2026).

Le stock invendu se compte de deux façons. Un relevé du 24 juillet 2026 donne 10 159 lots de copropriétés grand public invendus, pour 77,078 milliards de THB, à mai 2025 (REIC via thethaiger.com, 24 juillet 2026) — un chiffre distinct des 1 908 villas invendues.

Au premier semestre 2026, les transferts à des étrangers sont tombés de 8,8 % en nombre de lots, à 6 533. La valeur totale, elle, n'a reculé que de 1,5 %, à 28,267 milliards de THB (859 millions de dollars). Les achats chinois ont reculé de 38,8 % au premier trimestre, puis de 27,7 % sur le semestre entier. Les Russes ont gagné 75,9 % en valeur, à 3,603 milliards de THB (109 millions de dollars), surtout à Phuket et à Chonburi (REIC via nationthailand.com, 29 août et 11 septembre 2026).

KKP prévoit encore une hausse des prix de 8 à 10 % par an jusqu'en 2026, à comparer aux 1,8 % d'absorption mensuelle des villas. CHECK

Le guide range 25 immeubles en trois paliers, avec le prix au mètre carré de chaque palier.

Louez d'abord, achetez seulement dans le quota

Louez d'abord, dans presque tous les cas. C'est la réponse honnête pour la plupart des arrivants.

Si vous achetez, un lot dans le quota étranger reste la version propre : pleine propriété, à votre nom, et la sortie ne dépend pas d'un bail. Le rendement brut a tourné à 5,8 % en 2025, dans une fourchette de 3,2 à 9,1 %, et les locations saisonnières de la côte ouest montent à 6,5–8,5 % brut. Louer un logement à Phuket coûte deux mois de caution plus un mois d'avance, le temps de juger le quartier avant d'acheter.

La villa est une autre décision, et c'est aujourd'hui une décision d'acheteur. N'en achetez pas la première année. Si vous en achetez une plus tard, prenez-la en revente, prenez votre temps, et négociez comme si personne d'autre ne venait, car dans la plupart des tranches, personne ne vient. Le coin le plus faible reste le sur plan de 10 à 40 millions de THB, à l'intérieur et autour de Rawai. Les secteurs où vivent les étrangers se louent bien et se revendent mal.

C'est une mauvaise île pour un propriétaire qui doit vendre vite.

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